{"id":1325,"date":"2017-10-23T14:24:08","date_gmt":"2017-10-23T11:24:08","guid":{"rendered":"http:\/\/blogit.image.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/?p=1325"},"modified":"2018-02-28T09:26:00","modified_gmt":"2018-02-28T07:26:00","slug":"milloin-kiinteistovero-voi-vaikuttaa-vuokriin-ja-miten-asiaa-voi-tutkia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/milloin-kiinteistovero-voi-vaikuttaa-vuokriin-ja-miten-asiaa-voi-tutkia\/","title":{"rendered":"Milloin kiinteist\u00f6vero voi vaikuttaa vuokriin ja miten asiaa voi tutkia?"},"content":{"rendered":"

Kiinteist\u00f6veron kohtaannosta eli sen taloudellisen rasituksen jakautumisesta on keskusteltu viime p\u00e4ivin\u00e4 paljon. T\u00e4m\u00e4 johtuu siit\u00e4, ett\u00e4 hallitus perui<\/a> aiemmin p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 kiinteist\u00f6veroprosenttien alarajojen korotukset. Monet pitiv\u00e4t p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 hyv\u00e4n\u00e4, koska kiinteist\u00f6veron korotuksien ajateltiin nostavan asumiskustannuksia ja p\u00e4\u00e4tyv\u00e4n vuokralaisten maksettavaksi korkeampien vuokrien muodossa.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6verokeskustelun rinnalla k\u00e4ytiin keskustelua<\/a> Helsingin kaupungin vuokratonttien vuokrien korotuksista. Osa keskustelijoista pelk\u00e4si n\u00e4idenkin korotusten p\u00e4\u00e4tyv\u00e4n lopulta vuokralaisten maksettaviksi. Asiattomassa on jo k\u00e4sitelty<\/a> tonttivuokrien korotuksien vaikutuksia, joten keskityn nyt kiinteist\u00f6veroon.<\/p>\n

\"house-construction-1005491_1920\"<\/p>\n

<\/p>\n

On erotettava maahan kohdistuva vero rakennuksiin kohdistuvasta<\/strong><\/p>\n

Kiinteist\u00f6vero on valitettavan huono termi, mik\u00e4 osaltaan vaikeuttaa siit\u00e4 k\u00e4yt\u00e4v\u00e4\u00e4 keskustelua. Termi sotkee yhteen kaksi asiaa, koska vero koskee sek\u00e4 rakennuksia ett\u00e4 maata. Rakennuksiin kohdistuvan ja maahan kohdistuvan veron vaikutukset ovat erilaiset, koska rakennusten ja asuinpinta-alan m\u00e4\u00e4r\u00e4 voi joustaa, mutta maan m\u00e4\u00e4r\u00e4 ei. Suomessa asuinrakennusten ja tonttien verotus on eriytetty<\/a> eli tonttien verotusta on mahdollista kirist\u00e4\u00e4 ilman, ett\u00e4 samalla kirist\u00e4\u00e4 asuinrakennusten verotusta.<\/p>\n

On my\u00f6s tilanteita, joissa maahan ja rakennuksiin kohdistuvan veron vaikutus on samanlainen siin\u00e4 mieless\u00e4, ett\u00e4 kumpikaan vero ei vaikuta verovelvollisen, eli tontin- tai asunnonomistajan k\u00e4ytt\u00e4ytymiseen. Tonttien\u00a0tapauksessa t\u00e4m\u00e4 on selv\u00e4\u00e4, koska Suomen nykyisess\u00e4 kiinteist\u00f6veroj\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 tontinomistaja ei voi toimillaan vaikuttaa veron m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n (ks. t\u00e4m\u00e4 aiempi\u00a0blogikirjoitus<\/a>\u00a0tai verohallinnon ohje<\/a>). Rakennusten tapaus on monimutkaisempi ja riippuu asuntotarjonnan s\u00e4\u00e4ntelyst\u00e4.<\/p>\n

Vuokrat nousevat jos asuntotarjonta pienenee<\/strong><\/p>\n

Tontin- tai rakennuksenomistaja voi vaikuttaa rakennukseen kohdistuvan veron m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n. \u00c4\u00e4ritapaus on se, ett\u00e4 tontinomistaja purkaa tontilla olevan rakennuksen v\u00e4ltt\u00e4\u00e4kseen rakennukseen kohdistuvan veron.\u00a0Toisaalta tyhj\u00e4n tontin omistaja voi j\u00e4tt\u00e4\u00e4 rakennuksen tyystin rakentamatta tai rakentaa pienemm\u00e4n rakennuksen verrattuna tilanteeseen, jossa rakennukseen kohdistuvaa veroa ei ole. Rakennuksen pienent\u00e4minen kannattaa, koska kiinteist\u00f6vero riippuu rakennuskustannuksista (ks. j\u00e4lleen\u00a0verohallinnon\u00a0ohje<\/a>).<\/p>\n

N\u00e4iss\u00e4 tapauksissa asuntokanta on pienempi kuin ilman kiinteist\u00f6veroa ja t\u00e4m\u00e4 on se mekanismi, jota kautta rakennuksiin kohdistuva kiinteist\u00f6vero voi vaikuttaa markkinoiden vuokratasoon. Vuokrataso on korkeampi, koska asuntoja\u00a0on v\u00e4hemm\u00e4n. T\u00e4m\u00e4 mekanismi on kuitenkin hidas. Veronkorotuksen j\u00e4lkeen kest\u00e4\u00e4 pitk\u00e4\u00e4n, ennen kuin\u00a0asuntokanta pienenee ja vuokrat nousevat.<\/p>\n

On syyt\u00e4 korostaa, ett\u00e4 t\u00e4m\u00e4 mekanismi on t\u00e4ysin eri kuin se julkisessa keskustelussa usein esitetty mekanismi, jossa vuokranantaja yksinkertaisesti sys\u00e4\u00e4 kiinteist\u00f6veron korotuksen vuokraan. T\u00e4m\u00e4 mekanismi on melko\u00a0ep\u00e4uskottava, kuten yll\u00e4 linkatussa maahan kohdistuvaa veroa k\u00e4sittelev\u00e4ss\u00e4 blogissa kuvataan.<\/p>\n

On my\u00f6s\u00a0tilanteita, joissa rakennukseen kohdistuvalla verolla ei ole vaikutuksia asuntokantaan. N\u00e4in on silloin, kun asuntokysynt\u00e4 on voimakasta ja asuntotarjonta\u00a0joustamatonta esimerkiksi kaavoitusrajoitteesta johtuen. Kaavoitusrajoite tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 rakennuttajat haluaisivat rakentaa enemm\u00e4n, kuin mit\u00e4 kaavoittaja sallii. T\u00e4llaisessa tilanteessa asuntojen hinnat ylitt\u00e4v\u00e4t reilusti rakennuskustannukset, joten rakennuksiin kohdistuva (pieni) kiinteist\u00f6veron korotus ei vaikuta rakentamiseen, purkamisesta puhumattakaan. Kaavan sallima m\u00e4\u00e4r\u00e4 rakennetaan kiinteist\u00f6verosta riippumatta.<\/p>\n

Voidaankin melko turvallisesti sanoa, ett\u00e4 hallituksen suunnittelema rakennuksiin kohdistuvan pieni\u00a0veronkorotus ei olisi vaikuttanut rakentamisen kannustimiin Helsingiss\u00e4, eik\u00e4 sill\u00e4 siten olisi ollut vaikutuksia markkinavuokriin.<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 vaiheessa on syyt\u00e4 huomauttaa, ett\u00e4 ARA-vuokra-asuntojen vuokriin kiinteist\u00f6veron korotus olisi saattanut\u00a0hyvinkin vaikuttaa, koska niiden vuokrat m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4t omakustannusperiaatteen<\/a> mukaan. Tosin ARA-asunnot\u00a0sijaitsevat useimmiten\u00a0kunnan omistamalla vuokratontilla, joten tontin osalta kiinteist\u00f6verotus ei niit\u00e4 koske.<\/p>\n

Milloin maahan kohdistuva kiinteist\u00f6vero n\u00e4kyy asunnon vuokrassa ja milloin hinnassa?<\/strong><\/p>\n

Palataan nyt takaisin v\u00e4itteeseen, ett\u00e4 vuokranantaja pystyy vy\u00f6rytt\u00e4m\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6veron (maahan tai rakennukseen kohdistuvan) enemm\u00e4n tai v\u00e4hemm\u00e4n v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti vuokralaiselle korkeamman vuokran muodossa. T\u00e4m\u00e4n mahdollisuuden avaaminen on hy\u00f6dyllist\u00e4, kun pohdimme, millainen empiirinen tutkimusasetelma\u00a0tarvittaisiin asian selvitt\u00e4miseen.<\/p>\n

Jos oletetaan, ett\u00e4 vuokranantaja pystyy\u00a0vy\u00f6rytt\u00e4m\u00e4\u00e4n veronkorotuksen t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti vuokraan, asunnosta saatavalle nettovuokratulolle ei tapahdu\u00a0mit\u00e4\u00e4n. Asunnon houkuttelevuus sijoituskohteena ei muutu, joten potentiaaliset ostajat ovat\u00a0valmiita maksamaan asunnosta yht\u00e4 paljon kuin ennen korotusta. Toisin sanoen, jos vuokranantaja pystyy vy\u00f6rytt\u00e4m\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6veron korotuksen vuokralaiselle, asunnon hinnalle ei tapahdu mit\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

Sen sijaan, jos vuokranantaja ei pysty vy\u00f6rytt\u00e4m\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6veroa vuokraan, asunnosta saatava nettovuokratulo pienenee kiinteist\u00f6veron verran (tarkkaan ottaen kaikkien tulevien kiinteist\u00f6veromaksujen nykyarvon verran). T\u00e4m\u00e4 tietenkin heijastuu potentiaalisten ostajaehdokkaiden maksuhalukkuuteen ja asunnon arvo laskee.<\/p>\n

T\u00e4ytyy siis olla joko tai: joko vuokranantaja pystyy vy\u00f6rytt\u00e4m\u00e4\u00e4n veronkorotuksen vuokraan, jolloin asunnon hinnalle ei tapahdu mit\u00e4\u00e4n, tai sitten h\u00e4n ei pysty, jolloin asunnon hinta laskee.<\/p>\n

T\u00e4m\u00e4 tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 kiinteist\u00f6veron vaikutus asuntojen hintoihin tuottaa meille riitt\u00e4v\u00e4sti tietoa siit\u00e4, nostaako kiinteist\u00f6veron korotus vuokria vai ei. Siirryt\u00e4\u00e4n seuraavaksi pohtimaan sit\u00e4, millainen tutkimusasetelma antaa luotettavan vastauksen t\u00e4h\u00e4n kysymykseen.<\/p>\n

Miten kiinteist\u00f6veron hintavaikutuksia voi tutkia?<\/strong><\/p>\n

Yll\u00e4 kuvatuissa tilanteissa tehtiin niin sanottu ceteris paribus<\/em> -oletus eli oletettiin, ett\u00e4 mit\u00e4\u00e4n muuta ei tapahdu veronkorotuksen yhteydess\u00e4. T\u00e4m\u00e4 ei tietenk\u00e4\u00e4n pid\u00e4 todellisuudessa paikkaansa, koska korotuksen my\u00f6t\u00e4 kunta ker\u00e4\u00e4 enemm\u00e4n verotuloja ja sen on k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 ne jotenkin.<\/p>\n

Jos kunta k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 lis\u00e4verotulot paikallisten palveluiden parantamiseen, kunnasta tulee parempi paikka asua, mik\u00e4 voi heijastua asuntojen kysynt\u00e4\u00e4n. T\u00e4m\u00e4 vaikeuttaa kiinteist\u00f6veron hinta- ja vuokravaikutusten empiirist\u00e4 tutkimusta. Yht\u00e4\u00e4lt\u00e4 kiinteist\u00f6veron nousun my\u00f6t\u00e4 kunnasta tulee v\u00e4hemm\u00e4n houkutteleva asuinpaikka, mutta toisaalta t\u00e4m\u00e4 voi kompensoitua t\u00e4ysin parempina palveluina. Voidaan ajatella, ett\u00e4 paremmat palvelut\u00a0nostavat\u00a0kunnan alueelta ostettavien asuntojen laatua, jolloin niist\u00e4 ollaan valmiita maksamaan enemm\u00e4n.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6veron vaikutuksen selvitt\u00e4miseksi pit\u00e4isi l\u00f6yt\u00e4\u00e4 tutkimusasetelma, jossa ceteris paribus<\/em> -oletus on voimassa. Pit\u00e4isi siis l\u00f6yt\u00e4\u00e4 asetelma, jossa palvelujen laatu on pystytty vakioimaan, mutta jossa kiinteist\u00f6veroissa on silti vaihtelua.\u00a0Voisimme tietenkin yritt\u00e4\u00e4 vakioida\u00a0kuntapalveluiden laadun, mutta laadun mittaaminen on \u00e4\u00e4rimm\u00e4isen vaikeaa, eik\u00e4 t\u00e4llaista asetelmaa voi pit\u00e4\u00e4 kovin uskottavana.<\/p>\n

Uskottavin asetelma olisi\u00a0satunnaiskoe. Kun kunta seuraavan kerran korottaa kiinteist\u00f6veroaan,\u00a0se voisi satunnaistaa korotukset. Korotus voisi koskea esimerkiksi vain puolta kaikista tonteista. T\u00e4llainen koeasetelma tuottaisi luotettavan arvion kiinteist\u00f6veron hintavaikutuksesta, koska satunnaistaminen takaa sen, ett\u00e4 korkeamman kiinteist\u00f6veron tontit ja niill\u00e4 sijaitsevat asunnot ovat keskim\u00e4\u00e4rin samanlaisia kuin alemman veron tontit ja niiden asunnot.\u00a0T\u00e4llainen satunnaiskoe t\u00f6rm\u00e4isi todenn\u00e4k\u00f6isesti lakiteknisiin ongelmiin, eik\u00e4 tiedossamme olekaan yht\u00e4\u00e4n tapausta, jossa n\u00e4in olisi toimittu.<\/p>\n

Joskus tutkijoilla on k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4\u00e4n ns. luonnollinen koeasetelma<\/a>, joka mahdollistaa uskottavan kausaalip\u00e4\u00e4ttelyn. Hyv\u00e4 esimerkki t\u00e4st\u00e4 on melko tuore yhdysvaltalainen\u00a0tutkimus<\/a>\u00a0(Gallagher ym. (2013), ilmainen versio l\u00f6ytyy t\u00e4\u00e4lt\u00e4<\/a>).<\/p>\n

Yhdysvalloissa julkinen perusopetus j\u00e4rjestet\u00e4\u00e4n usein koulupiirien toimesta. Koulupiiri on kuntaa pienempi maantieteellinen alue, jossa asuvat lapset p\u00e4\u00e4sev\u00e4t kyseisen koulupiirin kouluun. Koulupiirien rahoitus puolestaan tulee l\u00e4hestulkoon kokonaisuudessaan koulupiirien itsens\u00e4 asettamasta kiinteist\u00f6verosta. Veropohjana on usein tontin ja rakennuksen yhteisarvo, joten vero ei ole puhdas maavero.<\/p>\n

Tutkimuksessa hy\u00f6dynnettiin kekseli\u00e4\u00e4ll\u00e4\u00a0tavalla pieni\u00e4 asuntoja, jotka sijaitsivat eri koulupiirien alueella. Tutkimusasetelman idea on se, ett\u00e4 koska koulupiirit tuottavat ainoastaan koulupalveluja, pieniss\u00e4 asunnoissa asuvat, tyypillisesti yhden hengen lapsettomat kotitaloudet eiv\u00e4t v\u00e4lit\u00e4 palveluiden laadusta. T\u00e4llaiset kotitaloudet eiv\u00e4t halua maksaa siit\u00e4, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4sev\u00e4t paremman koulupiirin alueelle.<\/p>\n

Tutkimuksessa vertailtiin\u00a0sellaisten pienten asuntojen hintoja, jotka sijaitsivat\u00a0saman kunnan sis\u00e4ll\u00e4 samassa naapurustossa, mutta joihin kohdistui erisuuruinen kiinteist\u00f6vero. Jos asunnot on valittu molemmin puolin l\u00e4helt\u00e4 koulupiirin rajaa, ne ovat toisilleen t\u00e4ydellisi\u00e4 substituutteja ja niiden hintojen erotus voidaan tulkita johtuvan eroista kiinteist\u00f6verorasituksessa. T\u00e4llainen maantieteellisiin rajoihin liittyv\u00e4 regressioep\u00e4jatkuvuus-asetelma on suosittu\u00a0kaupunkitaloustieteilij\u00f6iden<\/a> ja politiikan tutkijoiden<\/a> keskuudessa. Suomenkielinen kuvaus tutkimusasetelmasta l\u00f6ytyy t\u00e4\u00e4lt\u00e4<\/a>.<\/p>\n

Tutkimuksen tulos oli, ett\u00e4 kiinteist\u00f6verojen erot heijastuivat eli kapitalisoituivat l\u00e4hestulkoon t\u00e4ysin asuntojen hintoihin. Hinnat olivat alhaisemmat korkeamman kiinteist\u00f6veron puolella rajaa. Toisin sanoen asumiskustannukset olivat samat riippumatta siit\u00e4 kummalla puolella rajaa asunto sijaitsee. Korkeamman kiinteist\u00f6veron puolella asuntojen hinnat olivat juuri sen verran alemmat, ett\u00e4 asumiskustannuseroja ei ollut.<\/p>\n

Kuten edell\u00e4 todettiin, koska vero heijastuu t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti hintaan, se ei voi nostaa vuokria. Jo aiemmin vastaavanlaiseen tulokseen p\u00e4\u00e4tyi toinen tutkimus<\/a>, jossa k\u00e4ytettiin samankaltaista paikalliset palvelut vakioivaa tutkimusasetelmaa.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6veroa k\u00e4sittelev\u00e4t tutkimukset eiv\u00e4t tietenk\u00e4\u00e4n ole ainoa ikkuna kapitalisoitumisilmi\u00f6n tutkimiseen. Taloustieteess\u00e4 kapitalisoitumista k\u00e4sittelee laaja tutkimuskirjallisuus, jonka voi vet\u00e4\u00e4 yhteen seuraavasti: l\u00e4hestulkoon kaikki alueiden v\u00e4liset fiskaaliset tai palveluihin liittyv\u00e4t erot kapitalisoituvat asuntojen hintoihin, jos asuntotarjonta on joustamatonta\u00a0(ks. esim. t\u00e4m\u00e4<\/a>).<\/p>\n

Lopuksi<\/strong><\/p>\n

Talousteoria antaa yksiselitteisen vastauksen siihen, kuka kantaa maahan kohdistuvan kiinteist\u00f6veron rasituksen. Maan tarjonta on joustamatonta, jolloin maanomistaja ei p\u00e4\u00e4se veroa pakoon. Maahan kohdistuva kiinteist\u00f6vero on siten maanomistajan rasitteeksi koituva k\u00f6ntt\u00e4summavero. Hyviin tutkimusasetelmiin perustuvat ekonometriset tutkimukset tukevat t\u00e4t\u00e4\u00a0\u00a0teoreettista tulosta. Rakennuksiin kohdistuvan kiinteist\u00f6veron korotus voi nostaa vuokria pitk\u00e4ll\u00e4 aikav\u00e4lill\u00e4, mutta vain jos asuntotarjonta pienenee korotuksen takia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kiinteist\u00f6veron kohtaannosta eli sen taloudellisen rasituksen jakautumisesta on keskusteltu viime p\u00e4ivin\u00e4 paljon.…<\/p>\n","protected":false},"author":78,"featured_media":1341,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[37,128,134,317],"acf":[],"platta":{"numLikes":1,"numComments":8,"category":null,"themes":[],"commercial_partner":null,"thumbnail":"https:\/\/blogit-cdn.a-lehdet.fi\/uploads\/sites\/40\/2017\/10\/house-construction-1005491_1920.jpg","blog_id":40},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/blogit-cdn.a-lehdet.fi\/uploads\/sites\/40\/2017\/10\/house-construction-1005491_1920.jpg","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/posts\/1325"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/users\/78"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/comments?post=1325"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/posts\/1325\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1351,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/posts\/1325\/revisions\/1351"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/media\/1341"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/media?parent=1325"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/categories?post=1325"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogit.apu.fi\/asiatonlehdistokatsaus\/api\/wp\/v2\/tags?post=1325"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}