Milloin kiinteistövero voi vaikuttaa vuokriin ja miten asiaa voi tutkia?

Kiinteistöveron kohtaannosta eli sen taloudellisen rasituksen jakautumisesta on keskusteltu viime päivinä paljon. Tämä johtuu siitä, että hallitus perui aiemmin päättämänsä kiinteistöveroprosenttien alarajojen korotukset. Monet pitivät päätöstä hyvänä, koska kiinteistöveron korotuksien ajateltiin nostavan asumiskustannuksia ja päätyvän vuokralaisten maksettavaksi korkeampien vuokrien muodossa.

Kiinteistöverokeskustelun rinnalla käytiin keskustelua Helsingin kaupungin vuokratonttien vuokrien korotuksista. Osa keskustelijoista pelkäsi näidenkin korotusten päätyvän lopulta vuokralaisten maksettaviksi. Asiattomassa on jo käsitelty tonttivuokrien korotuksien vaikutuksia, joten keskityn nyt kiinteistöveroon.

On erotettava maahan kohdistuva vero rakennuksiin kohdistuvasta

Kiinteistövero on valitettavan huono termi, mikä osaltaan vaikeuttaa siitä käytävää keskustelua. Termi sotkee yhteen kaksi asiaa, koska vero koskee sekä rakennuksia että maata. Rakennuksiin kohdistuvan ja maahan kohdistuvan veron vaikutukset ovat erilaiset, koska rakennusten ja asuinpinta-alan määrä voi joustaa, mutta maan määrä ei. Suomessa asuinrakennusten ja tonttien verotus on eriytetty eli tonttien verotusta on mahdollista kiristää ilman, että samalla kiristää asuinrakennusten verotusta.

On myös tilanteita, joissa maahan ja rakennuksiin kohdistuvan veron vaikutus on samanlainen siinä mielessä, että kumpikaan vero ei vaikuta verovelvollisen, eli tontin- tai asunnonomistajan käyttäytymiseen. Tonttien tapauksessa tämä on selvää, koska Suomen nykyisessä kiinteistöverojärjestelmässä tontinomistaja ei voi toimillaan vaikuttaa veron määrään (ks. tämä aiempi blogikirjoitus tai verohallinnon ohje). Rakennusten tapaus on monimutkaisempi ja riippuu asuntotarjonnan sääntelystä.

Vuokrat nousevat jos asuntotarjonta pienenee

Tontin- tai rakennuksenomistaja voi vaikuttaa rakennukseen kohdistuvan veron määrään. Ääritapaus on se, että tontinomistaja purkaa tontilla olevan rakennuksen välttääkseen rakennukseen kohdistuvan veron. Toisaalta tyhjän tontin omistaja voi jättää rakennuksen tyystin rakentamatta tai rakentaa pienemmän rakennuksen verrattuna tilanteeseen, jossa rakennukseen kohdistuvaa veroa ei ole. Rakennuksen pienentäminen kannattaa, koska kiinteistövero riippuu rakennuskustannuksista (ks. jälleen verohallinnon ohje).

Näissä tapauksissa asuntokanta on pienempi kuin ilman kiinteistöveroa ja tämä on se mekanismi, jota kautta rakennuksiin kohdistuva kiinteistövero voi vaikuttaa markkinoiden vuokratasoon. Vuokrataso on korkeampi, koska asuntoja on vähemmän. Tämä mekanismi on kuitenkin hidas. Veronkorotuksen jälkeen kestää pitkään, ennen kuin asuntokanta pienenee ja vuokrat nousevat.

On syytä korostaa, että tämä mekanismi on täysin eri kuin se julkisessa keskustelussa usein esitetty mekanismi, jossa vuokranantaja yksinkertaisesti sysää kiinteistöveron korotuksen vuokraan. Tämä mekanismi on melko epäuskottava, kuten yllä linkatussa maahan kohdistuvaa veroa käsittelevässä blogissa kuvataan.

On myös tilanteita, joissa rakennukseen kohdistuvalla verolla ei ole vaikutuksia asuntokantaan. Näin on silloin, kun asuntokysyntä on voimakasta ja asuntotarjonta joustamatonta esimerkiksi kaavoitusrajoitteesta johtuen. Kaavoitusrajoite tarkoittaa sitä, että rakennuttajat haluaisivat rakentaa enemmän, kuin mitä kaavoittaja sallii. Tällaisessa tilanteessa asuntojen hinnat ylittävät reilusti rakennuskustannukset, joten rakennuksiin kohdistuva (pieni) kiinteistöveron korotus ei vaikuta rakentamiseen, purkamisesta puhumattakaan. Kaavan sallima määrä rakennetaan kiinteistöverosta riippumatta.

Voidaankin melko turvallisesti sanoa, että hallituksen suunnittelema rakennuksiin kohdistuvan pieni veronkorotus ei olisi vaikuttanut rakentamisen kannustimiin Helsingissä, eikä sillä siten olisi ollut vaikutuksia markkinavuokriin.

Tässä vaiheessa on syytä huomauttaa, että ARA-vuokra-asuntojen vuokriin kiinteistöveron korotus olisi saattanut hyvinkin vaikuttaa, koska niiden vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan. Tosin ARA-asunnot sijaitsevat useimmiten kunnan omistamalla vuokratontilla, joten tontin osalta kiinteistöverotus ei niitä koske.

Milloin maahan kohdistuva kiinteistövero näkyy asunnon vuokrassa ja milloin hinnassa?

Palataan nyt takaisin väitteeseen, että vuokranantaja pystyy vyöryttämään kiinteistöveron (maahan tai rakennukseen kohdistuvan) enemmän tai vähemmän välittömästi vuokralaiselle korkeamman vuokran muodossa. Tämän mahdollisuuden avaaminen on hyödyllistä, kun pohdimme, millainen empiirinen tutkimusasetelma tarvittaisiin asian selvittämiseen.

Jos oletetaan, että vuokranantaja pystyy vyöryttämään veronkorotuksen täysimääräisesti vuokraan, asunnosta saatavalle nettovuokratulolle ei tapahdu mitään. Asunnon houkuttelevuus sijoituskohteena ei muutu, joten potentiaaliset ostajat ovat valmiita maksamaan asunnosta yhtä paljon kuin ennen korotusta. Toisin sanoen, jos vuokranantaja pystyy vyöryttämään kiinteistöveron korotuksen vuokralaiselle, asunnon hinnalle ei tapahdu mitään.

Sen sijaan, jos vuokranantaja ei pysty vyöryttämään kiinteistöveroa vuokraan, asunnosta saatava nettovuokratulo pienenee kiinteistöveron verran (tarkkaan ottaen kaikkien tulevien kiinteistöveromaksujen nykyarvon verran). Tämä tietenkin heijastuu potentiaalisten ostajaehdokkaiden maksuhalukkuuteen ja asunnon arvo laskee.

Täytyy siis olla joko tai: joko vuokranantaja pystyy vyöryttämään veronkorotuksen vuokraan, jolloin asunnon hinnalle ei tapahdu mitään, tai sitten hän ei pysty, jolloin asunnon hinta laskee.

Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöveron vaikutus asuntojen hintoihin tuottaa meille riittävästi tietoa siitä, nostaako kiinteistöveron korotus vuokria vai ei. Siirrytään seuraavaksi pohtimaan sitä, millainen tutkimusasetelma antaa luotettavan vastauksen tähän kysymykseen.

Miten kiinteistöveron hintavaikutuksia voi tutkia?

Yllä kuvatuissa tilanteissa tehtiin niin sanottu ceteris paribus -oletus eli oletettiin, että mitään muuta ei tapahdu veronkorotuksen yhteydessä. Tämä ei tietenkään pidä todellisuudessa paikkaansa, koska korotuksen myötä kunta kerää enemmän verotuloja ja sen on käytettävä ne jotenkin.

Jos kunta käyttää lisäverotulot paikallisten palveluiden parantamiseen, kunnasta tulee parempi paikka asua, mikä voi heijastua asuntojen kysyntään. Tämä vaikeuttaa kiinteistöveron hinta- ja vuokravaikutusten empiiristä tutkimusta. Yhtäältä kiinteistöveron nousun myötä kunnasta tulee vähemmän houkutteleva asuinpaikka, mutta toisaalta tämä voi kompensoitua täysin parempina palveluina. Voidaan ajatella, että paremmat palvelut nostavat kunnan alueelta ostettavien asuntojen laatua, jolloin niistä ollaan valmiita maksamaan enemmän.

Kiinteistöveron vaikutuksen selvittämiseksi pitäisi löytää tutkimusasetelma, jossa ceteris paribus -oletus on voimassa. Pitäisi siis löytää asetelma, jossa palvelujen laatu on pystytty vakioimaan, mutta jossa kiinteistöveroissa on silti vaihtelua. Voisimme tietenkin yrittää vakioida kuntapalveluiden laadun, mutta laadun mittaaminen on äärimmäisen vaikeaa, eikä tällaista asetelmaa voi pitää kovin uskottavana.

Uskottavin asetelma olisi satunnaiskoe. Kun kunta seuraavan kerran korottaa kiinteistöveroaan, se voisi satunnaistaa korotukset. Korotus voisi koskea esimerkiksi vain puolta kaikista tonteista. Tällainen koeasetelma tuottaisi luotettavan arvion kiinteistöveron hintavaikutuksesta, koska satunnaistaminen takaa sen, että korkeamman kiinteistöveron tontit ja niillä sijaitsevat asunnot ovat keskimäärin samanlaisia kuin alemman veron tontit ja niiden asunnot. Tällainen satunnaiskoe törmäisi todennäköisesti lakiteknisiin ongelmiin, eikä tiedossamme olekaan yhtään tapausta, jossa näin olisi toimittu.

Joskus tutkijoilla on käytössään ns. luonnollinen koeasetelma, joka mahdollistaa uskottavan kausaalipäättelyn. Hyvä esimerkki tästä on melko tuore yhdysvaltalainen tutkimus (Gallagher ym. (2013), ilmainen versio löytyy täältä).

Yhdysvalloissa julkinen perusopetus järjestetään usein koulupiirien toimesta. Koulupiiri on kuntaa pienempi maantieteellinen alue, jossa asuvat lapset pääsevät kyseisen koulupiirin kouluun. Koulupiirien rahoitus puolestaan tulee lähestulkoon kokonaisuudessaan koulupiirien itsensä asettamasta kiinteistöverosta. Veropohjana on usein tontin ja rakennuksen yhteisarvo, joten vero ei ole puhdas maavero.

Tutkimuksessa hyödynnettiin kekseliäällä tavalla pieniä asuntoja, jotka sijaitsivat eri koulupiirien alueella. Tutkimusasetelman idea on se, että koska koulupiirit tuottavat ainoastaan koulupalveluja, pienissä asunnoissa asuvat, tyypillisesti yhden hengen lapsettomat kotitaloudet eivät välitä palveluiden laadusta. Tällaiset kotitaloudet eivät halua maksaa siitä, että pääsevät paremman koulupiirin alueelle.

Tutkimuksessa vertailtiin sellaisten pienten asuntojen hintoja, jotka sijaitsivat saman kunnan sisällä samassa naapurustossa, mutta joihin kohdistui erisuuruinen kiinteistövero. Jos asunnot on valittu molemmin puolin läheltä koulupiirin rajaa, ne ovat toisilleen täydellisiä substituutteja ja niiden hintojen erotus voidaan tulkita johtuvan eroista kiinteistöverorasituksessa. Tällainen maantieteellisiin rajoihin liittyvä regressioepäjatkuvuus-asetelma on suosittu kaupunkitaloustieteilijöiden ja politiikan tutkijoiden keskuudessa. Suomenkielinen kuvaus tutkimusasetelmasta löytyy täältä.

Tutkimuksen tulos oli, että kiinteistöverojen erot heijastuivat eli kapitalisoituivat lähestulkoon täysin asuntojen hintoihin. Hinnat olivat alhaisemmat korkeamman kiinteistöveron puolella rajaa. Toisin sanoen asumiskustannukset olivat samat riippumatta siitä kummalla puolella rajaa asunto sijaitsee. Korkeamman kiinteistöveron puolella asuntojen hinnat olivat juuri sen verran alemmat, että asumiskustannuseroja ei ollut.

Kuten edellä todettiin, koska vero heijastuu täysimääräisesti hintaan, se ei voi nostaa vuokria. Jo aiemmin vastaavanlaiseen tulokseen päätyi toinen tutkimus, jossa käytettiin samankaltaista paikalliset palvelut vakioivaa tutkimusasetelmaa.

Kiinteistöveroa käsittelevät tutkimukset eivät tietenkään ole ainoa ikkuna kapitalisoitumisilmiön tutkimiseen. Taloustieteessä kapitalisoitumista käsittelee laaja tutkimuskirjallisuus, jonka voi vetää yhteen seuraavasti: lähestulkoon kaikki alueiden väliset fiskaaliset tai palveluihin liittyvät erot kapitalisoituvat asuntojen hintoihin, jos asuntotarjonta on joustamatonta (ks. esim. tämä).

Lopuksi

Talousteoria antaa yksiselitteisen vastauksen siihen, kuka kantaa maahan kohdistuvan kiinteistöveron rasituksen. Maan tarjonta on joustamatonta, jolloin maanomistaja ei pääse veroa pakoon. Maahan kohdistuva kiinteistövero on siten maanomistajan rasitteeksi koituva könttäsummavero. Hyviin tutkimusasetelmiin perustuvat ekonometriset tutkimukset tukevat tätä  teoreettista tulosta. Rakennuksiin kohdistuvan kiinteistöveron korotus voi nostaa vuokria pitkällä aikavälillä, mutta vain jos asuntotarjonta pienenee korotuksen takia.