Asuntojen hinnoista lyhyesti
Viime aikoina on käyty vilkasta keskustelua siitä, miten asuntojen tarjonta vaikuttaa hintoihin (mm. täällä, täällä ja täällä). Jopa keskustelun aiheuttaneen työryhmän johtajan mielestä keskustelu on ollut luokatonta. Olemme samaa mieltä, mutta aivan eri syystä. Missä keskustelu menee vikaan?
Asuinrakentamisen hyöty ei synny hintojen laskusta, eikä hintojen nousu ole rakentamatta jättämisen kustannus. Kokonaishyvinvointi ei muutu hintojen muuttuessa. Hinnan laskiessa myyjä häviää täsmälleen yhtä paljon kuin ostaja voittaa. Vuokran noustessa vuokralainen häviää täsmälleen yhtä paljon kuin vuokranantaja voittaa.
Asuinrakentamisen hyöty ei synny hintojen laskusta, eikä hintojen nousu ole rakentamatta jättämisen kustannus. Kokonaishyvinvointi ei muutu hintojen muuttuessa. Hinnan laskiessa myyjä häviää täsmälleen yhtä paljon kuin ostaja voittaa. Vuokran noustessa vuokralainen häviää täsmälleen yhtä paljon kuin vuokranantaja voittaa.
Asuntojen rakentamisen yhteiskunnallinen hyöty tulee asunnoista itsestään. Jos asunnon hinta eli ostajan maksuhalukkuus ylittää asunnon rakennuskustannuksen, asunto on yhteiskunnalisesti hyödyllinen.
Minkään muun hyödykkeen tapauksessa tuotantopäätöksiä ei perustella hintavaikutuksilla. Uusia autoja ei tuoteta siksi, että vanhojen autojen hinnat laskisivat. Näin ei pidä toimia asuntojenkaan tapauksessa. Hintoja ei tulisi käyttää asuntopolitiikan toimivuuden mittarina, vaan politiikan ohjausvälineenä. Kaavoitetaan sinne, missä hinta ylittää rakennuskustannuksen.
Kommentit (24)
"Kokonaishyvinvointi ei muutu hintojen muuttuessa."
Ajatellaan asiaa kahdenlaisten ihmisten kannalta: a) asuntonsa jo ostaneet, b) asuntoa ostamassa olevat.
Tapahtuu hintaromahdus. Miten tämä vaikuttaa a- ja b-ihmisten elämään?
A-ihmisten kohdalla tuskin mitenkään. Niin kauan kun he aikovat asua asunnossaan, he eivät huomaa mitään eroa. He voivat myös edelleen asuntonsa arvolla hankkia toisen yhtä arvokkaan asunnon, koska senkin arvo on romahtanut. Jos heillä on ollut asuntolainaa maksamatta, he maksavat sitä samaan malliin. Rahaa heillä on ihan saman verran käytössä kuin aiemminkin.
B-ihmiset taas selvästi hyötyvät hintaromahduksesta, koska asunnon lisäksi heille jää käytettäväksi rahaa muuhun, tai vaihtoehtoisesti he ostavat vähän hienomman asunnon.
Suurimmalle osalle asuntojen hintojen lasku siis on joko selvä parannus tai merkityksetöntä. Häviäjiä ovat asuntosijoittajat, pankit ja pienempään asuntoon muuttavat. Voi tietenkin väittää, että tämä on nollasummapeliä, mutta poliittisesti se ei sitä ole. Hyötyjiä on paljon enemmän kuin häviäjiä.
Esimerkissäsi yhteiskunta koostuu kolmesta ryhmästä A, B ja C. Jos ei oteta huomioon ryhmän C hyvinvointia, kannattaa hinnat romauttaa. Mutta miksi tyytyä tähän? Jos ryhmän C hyvinvoinnilla ei ole väliä, heiltä voidaan tietenkin ulosmitata heidän koko omaisuutensa ja jakaa se ryhmille A ja B.
Kustannus-hyöty -analyysissä ei lasketa voittajien ja häviäjien lukumäärää, vaan pyritään arvioimaan, kuinka paljon eri ihmiset voittavat tai häviävät. Jos joku voittaa 100 euron verran, mutta sata ihmistä häviää euron, ei kokonaishyvinvointi muutu.
"Jos ryhmän C hyvinvoinnilla ei ole väliä, heiltä voidaan tietenkin ulosmitata heidän koko omaisuutensa ja jakaa se ryhmille A ja B."
Tätähän politiikka pitkälti on, yhden ryhmän etujen ajamista, usein toisten kustannuksella. Ei se väärin ole.
Miten kokonaishyvinvointi sitten muuttuu? Monopolit ja rikollisuus hyödyttävät samalla tavalla joitakin. S-ryhmän ja Keskon mielestä kaikki on ruokakaupassa ihan hyvin.
Jos asuntojen sijaan ajatellaan jotain toista hyödykettä, josta on kysyntää paljon enemmän kuin tarjontaa, onko edelleen niin, ettei tarjonnan lisääminen (=hintojen laskeminen) vaikuta kokonaishyvinvointiin? Miksi sitten tarkastella kokonaishyvinvointia, mitä se perustelee?
Monopoli pystyy nostamaan hintaa rajoittamalla tarjontaa. Monopolin hyvinvointitappio johtuu nimenomaan siitä, että hyödykettä tuotetaan (ja siten kulutetaan) optimaalista vähemmän.
OS: nimenomaan.
Anonyymi: ajatellaan asuntojen sijaan vaikkapa autoja. Tarjonnan lisääminen tietysti vaikuttaa hyvinvointiin. Maailmaan tuotetaan lisää autoja, joiden hyöty ostajille on suurempi kuin niiden tuotantokustannus (maksuhalukkuus ylittää tuotantokustannuksen). Hinnat saattavat siinä sivussa laskea, mutta hintojen muutos ei vaikuta kokonaishyvinvointiin (pelkkä tulonsiirto myyjiltä ostajille).
"Mutta miksi tyytyä tähän? Jos ryhmän C hyvinvoinnilla ei ole väliä, heiltä voidaan tietenkin ulosmitata heidän koko omaisuutensa ja jakaa se ryhmille A ja B."
Pitäisin "hivenen" älyvapaana rinnastaa markkinoiden (kuten oletus on?) tuottaman hintaromahduksen tietoiseen ihmisoikeuksia rikkovaan toimintaan. Ilmeisesti Katsastaja T on eri mieltä …
Se, että joltain viedään 100% tuloista ja jaetaan muille on minunkin mielestäni ihmisoikeusloukkaus. Samoin, jos viedään 99% tuloista ja jaetaan muille. Olen aina ihmetellyt, mikä on se viisaus, jolla ihmisoikeusloukkaus muuttuukin verotukseksi, kun ihmiseltä viedään esimerkiksi 40% tuloista. Itse näen, että se on vain new-speakia ja kyse on koko ajan ihmisoikeusloukkauksesta.
Asuntomarkkinoilla on markkinalogiikan, ja -analyysin sotkevia asioita: rahapolitiikka, kartellit, sosiaalinen asuntotuotanto ja -lainat, kulttuurihistorialliset kohteet jne.