Hesari Helsingin seudun kasvusta, asuntopulasta ja vuokratasosta

Hesarin pääkirjoituksessa oli jälleen tärkeää asiaa Helsingin seudun asuntomarkkinoista. Asia on niin tärkeä, että vaikka kirjoituksen perusviesti onkin järkevä, on kirjoituksen joihinkin kummallisuuksiin syytä puuttua.

Tehdäänpä siis pitkästä aikaa perinteinen katsastus.

Kirjoitus alkaa huomiolla vuokrien nopeasta kasvusta. Mutta sitten sanotaan jotain kummallista:

Pulaa on kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, joita kasvavassa kaupungissa tarvittaisiin kipeästi lisää.

Ei ole kovinkaan järkevää määritellä pulaa hintojen kautta. Muutoinhan kaikista asioista on pula. Meillä on pula kohtuuhintaisista timanttisormuksista ja Ferrareista, mutta myös arkipäiväisemmistä asioista, kuten kohtuuhintaisista vaatteista ja ruuasta.

Hinnat määräytyvät markkinoilla juuri sellaisiksi, että pulaa ei ole. Kukaan ei halua maksaa vuokra-asunnosta enempää kuin sen markkinavuokra. Jos haluaisi, vuokra nousisi. Vuokra nousee niin kauan, kunnes kukaan ei ole valmis maksamaan asunnosta enempää. Kysyntä ja tarjonta kohtaavat.

Tilanne on toinen, jos vaikkapa kunta vuokraa asuntoja alle markkinavuokrien tai kohtuuhintaan. Jos vuokra on alle markkinavuokran, asuntoja ei riitä kaikille halukkaille. On aiheutettu pula. Eikä tätä pulaa voi mitenkään poistaa. Aina kun tarjoat jotain alle markkinahinnan, ostajia riittää jonoksi asti. (Tämän linkin takaa löytyvät opetusvideot kertovat hintasääntelyn vaikutuksista yleisemmin.)

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö Helsingin seudulla ja etenkin Helsingissä olisi liian vähän asuntoja. Asuntojen hinnoista voimme päätellä, että monilla alueilla ostajien maksuhalukkuus ylittää merkittävästi rakennuskustannukset. Tämä puolestaan viittaa siihen, että vapaaehtoista vaihdantaa rajoitetaan. Miksi näin tehdään, olisi sopiva pääkirjoituksen aihe.

Pääkirjoitus jatkuu:

Asumisen kalleus on iso este Helsingin seudun kasvulle.

Eikä ole. Helsingin seudulle ei mahtuisi yhtään lisäasukasta, vaikka asuntojen hinnat ja vuokrat puolittuisivat. Hinnat tasapainottavat muuttoliikettä. Helsingin hinnat ovat juuri niin korkeat, että tänne ei kannata muuttaa muualta. Kaupunkitaloustieteessä ilmiötä kutsutaan alueelliseksi tasapainoksi.

Asumisen kalleus on pikemminkin kasvun edellytys. Jos hinnat olisivat alhaiset, ei Helsinkiä saisi kasvuun millään. Alhaiset hinnat olisivat nimitäin merkki siitä, että kukaan ei halua muuttaa Helsinkiin. Korkeat hinnat puolestaan kertovat, että halu on kova. Kasvun este on se, että asuntoja ei rakenneta tarpeeksi.

Lisäksi uusien asuntojen, koko yms. annettuna, tulee olla mahdollisimman kalliita, ei kohtuuhintaisia. Kun rakennetaan kalliita asuntoja, tiedetään, että ne rakennetaan oikeaan paikkaan.

Mutta eikö tämä vain johda kalliisiin asuntoihin ja ongelmien pahenemiseen? Ei, koska siinä sivussa muiden asuntojen hinnat laskevat. Mitä enemmän ja lähemmäs Helsingin keskustaa rakennetaan, sitä alhaisemmat hinnat ovat muualla Helsingin seudulla. Mitä enemmän Helsingin seudulle rakennetaan, sitä alhaisemmat hinnat ovat muualla Suomessa. Tämä asuntomarkkinoiden mekanismi ymmärretään Suomessa liian huonosti.

Lisäksi jos hintoja pyritään kohtuullistamaan keinotekoisesti, esimerkiksi rakentamalla suurempi osuus uusista asunnoista kunnan vuokra-asunnoiksi, Helsingin seudulle pääsee todennäköisesti vähemmän asukkaita. Tämä johtuu siitä, että mitä halvempia kunnan vuokra-asunnot ovat, sitä väljemmin niissä asutaan. Kaksion sijaan onkin varaa kolmioon. Kimppakämpän sijaan voikin hankkia oman jne.

Takaisin kirjoitukseen:

Toivottavasti asuntotuotannon piristyminen tuo ripeästi lisää vuokra-asuntoja, joihin palkansaajilla on varaa. Asuntopula näkyy paitsi korkeina asumistukimenoina – tukia maksetaan jo 1,7 miljardia euroa vuodessa, käytännössä tulonsiirtoina veronmaksajilta asuntosijoittajille – myös vaikeutena saada kasvukeskuksiin työvoimaa.

Asumistuki ei mene täysimääräisesti tai “käytännössä tulonsiirtoina” vuokranantajille. Asumistuki tietenkin nostaa vuokria jonkin verran, jos asuntotarjonta on jäykkää. Mutta on harhakäsitys, että jos tuensaajalta otetaan asumistuki pois, hänen vuokransa laskisi tuen verran. Tämän toitottamisen voisi jo pikkuhiljaa lopettaa.

Kirjoituksesta saa sellaisen vaikutelman, että asumistukimenojen kasvu on ongelma, mutta kohtuuhintaiset eli kunnan vuokra-asunnot ovat jonkinlainen ratkaisu. Ehkä vaikutelma on väärä, mutta ainakin se käy tekosyyksi toistaa tämä monelle jo tuttu viesti: Asumistuki ja kunnan vuokra-asunnot ovat molemmat luonteeltaan tulonsiirtoja, jotka rahoitetaan veroilla. Molemmissa joidenkin veronmaksajien kulutusmahdollisuuksia vähennetään, jotta joillakin muilla on mahdollisuus kuluttaa enemmän.

Lisäksi, jos markkinatilanne todella on sellainen, että asumistuki nostaa voimakkaasti markkinavuokria ja -hintoja, niin myös kuntien vuokra-asuntokannan laajentaminen nostaa niitä. Mitä suuremman osuuden kaupungin vuokra-asunnot muodostavat koko asuntokannasta, sitä pienemmän osuuden muodostavat tietenkin ne asunnot, joiden hinta määräytyy markkinoilla. Ne Helsinkiin haluavat, jotka eivät saa kaupungin vuokra-asuntoa, joutuvat kilpailemaan kovemmin suhteellisesti niukemmista markkinahintaisista asunnoista, mikä johtaa niiden hintojen nousuun.

Kuten sanottua, pääkirjoituksen viesti on tärkeä, mutta asuntopoliittisen keskustelun tasoa on nostettava. Vuokrien nousu “kipurajalle” kertoo siitä, että Helsinkiin on tulijoita. Muuttamista ei kuitenkaan helpoteta kohtuullistamalla joidenkin onnekkaiden asumisen hintaa keinotekoisesti. Vain tarjonnan määrätietoinen kasvattaminen auttaa.