Mitä jos vuokrasääntelystä ei olisikaan mitään haittaa?

Monet korkea-arvoiset tahot ovat ehdottaneet vuokrasääntelyn palauttamista Suomeen. Erityisen näkyvästi näin ovat tehneet Kelan nykyinen ja tuleva pääjohtaja. Tosin ihan selvää ei ole, millaista vuokrasääntelyä he tarkkaan ottaen esittivät. Vuokrasääntely nousi esiin myös viime viikolla julkaistun politiikkapaperin jälkeen. Ok, tuo Olli Kärkkäisen twiitti oli ainoa kommentti tähän liittyen, mutta jostainhan jutun juuri on saatava.

Taloustieteilijät ovat harvinaisen yksimielisiä siitä, että vuokrasääntely on haitallista. Tässä esimerkkinä lainaus suositusta taloustieteen nettisanakirjasta:

The agreement cuts across the usual political spectrum, ranging all the way from Nobel Prize winners Milton Friedman and Friedrich Hayek on the “right” to their fellow Nobel laureate Gunnar Myrdal, an important architect of the Swedish Labor Party’s welfare state, on the “left”. Myrdal stated, “Rent control has in certain Western countries constituted, maybe, the worst example of poor planning by governments lacking courage and vision.” His fellow Swedish economist (and socialist) Assar Lindbeck asserted, “In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city—except for bombing.”

Vuokrasääntely on Asiattomalle liian helppo maali, koska faktoillahan voi todistaa mitä tahansa. Unohdetaan siis hetkeksi faktat ja tarkastellaan vuokrasääntelyn vaikutuksia tilanteessa, jossa siitä ei koidu mitään taloustieteilijöiden esille nostamia haittoja.

Tarkemmin sanottuna, oletetaan, että

1. Rakennuttajien  kannustimet eivät vääristy, vaikka sääntely alentaa rakentamisesta saatavaa tuottoa. Vuokra-asuntotarjonta ei siis supistu tai kasva hitaammmin kuin ilman sääntelyä. Vuokra-asuntoja ei myöskään muuteta omistusasunnoiksi.
2. Vuokranantajien kannustimet eivät vääristy, vaikka korjaus- ja kunnossapitoinvestointien tuotto laskee. Asuntojen kunnossapito ei vähene.
3. Asuntoihin valikoituvat asumaan täsmälleen samat kotitaloudet kuin tilanteessa, jossa vuokrasääntelyä ei olisi. Toisin sanoen jokaiseen vuokra-asuntoon päätyy asumaan sitä eniten arvostava kotitalous. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokranantajat eivät harjoita diskriminaatiota, johon vuokrasääntely heitä kannustaa.
4. Edelliseen liittyen sääntely ei myöskään lukkiuta ihmisiä asuntoihinsa. Elämäntilanteen tai työmahdollisuuksien muuttuessa ihmiset muuttavat jouhevasti itselle paremmin sopivaan asuntoon. Vuokrasääntely ei siten haittaa esimerkiksi työmarkkinoiden toimintaa.
5. Vuokrasääntely ei hävitä informaatiota siitä, millaisia asuntoja ihmiset haluvat. Kaupunkisuunnittelija tietää kaikkien ihmisten preferenssit, ilman oikeaa hintainformaatiotakin. Kaupunkirakenteesta muodostuu, jos nyt ei optimaalinen niin ainakin täsmälleen samanlainen kuin ilman vuokrasääntelyä.
6. Sääntely ei synnytä pimeitä vuokramarkkinoita. Vuokranantajat eivät pysty esimerkiksi perimään pimeää vuokraa, vaan säännelty vuokra on samalla asukkaan todellinen vuokra.

Mikään näistä oletuksista ei tietenkään oikeasti pidä paikkaansa, mutta pinnistellään niiden kanssa vielä hetki. Oletusten tarkoitus ei ole tuottaa lukijoille päänsärkyä, vaan tuoda esiin vuokrasääntelyn vaikutukset, jos se toimii niin kuin sääntelyn kannattajien unelmissa.

Olisiko vuokrasääntely hyvä idea, jos kaikki nämä oletukset pitävät paikkansa?

On helppo nähdä, että nyt vuokrasääntelyn ainoa vaikutus on se, vuokranantajilta siirretään markkinavuokran ja säännellyn vuokran erotuksen verran rahaa vuokralaisille. Toisin sanoen se on lisävero vuokranantajille, jonka tuotto on korvamerkitty vuokralaisille. Peräti eriskummallinen vero siis.

Meillä kaikilla on tietenkin omat näkemyksemme siitä, millainen tulojen uudelleenjako on järkevää tai millainen verotus on reilua. Tässä kuitenkin muutama huomio kysymyksillä höystettynä vuokrasääntelyn kannattajille:

1. Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia. Miksi tämä on järkevää? Eikö olisi reilumpaa verottaa kaikkia sijoittajia samalla tavalla?
2. Vuokrasääntelystä hyötyvät kaikki vuokralaiset. Vuokralla asuu kaikenlaisia ihmisiä työttömistä sairaanhoitajiin  ja juristeista investointipankkiireihin. Kyseessä on siis melko sattumanvarainen, ei tarpeeseen perustuva tukimuoto. Miksi juristit ja investointipankkiirit tarvitsevat tulonsiirtoja? Eikö tulonsiirrot kannattaisi suunnata mahdollisimman tehokkaasti pienituloisille?
3. Vuokranantajina toimii monenlaisia ihmisiä. Joskus vuokranantaja on jopa köyhempi kuin vuokralainen. Miksi haluaisimme jakaa rahaa keskituloiselta asuntosijoittajalta rikkaalle investointipankkiirille?

Kommenttikenttä on avoinna. Vilkas keskustelu alkakoon.

J.K. Kirjoituksen idea on lainattu Steven Landsburgilta.