Miten kaavavaihtoehtoja pitäisi vertailla? Tapaus Hernesaari
Urban Helsinki -ryhmä on jälleen haastanut kaupunkisuunnitteluviraston. Ryhmän mielestä Helsingin Hernesaareen pitäisi kaavoittaa asuntoja paljon enemmän kuin, mitä virasto ehdottaa.
Idea vaihtoehtoisesta kaavasta on erinomainen, mutta sitä voi kehittää vielä eteenpäin. Vaihtoehdon yhteydessä voisi nimittäin arvioida myös eri kaavojen hyvinvointivaikutuksia ja samalla haastaa kaupunkisuunnitteluvirasto kertomaan omansa. Arvion voisi tehdä suurin piirtein näin.
Kaupunkisuunnitteluviraston ehdotuksessa Hernesaareen tulee 6000 asukasta, kun taas Urban Helsinki -ryhmän kunnianhimoisimmassa ehdotuksessa asukkaita tulee 15 000. Mitä eroa näillä vaihtoehdoilla on hyvinvoinnin näkökulmasta?
Ensiksi pitää arvioida, kuinka arvokkaita asuntoja Hernesaareen rakennettaisiin. Alueen lähettyviltä tehtyjen kauppojen perusteella 5000 euron keskimääräinen neliöhinta ei liene ainakaan yliarvio. Huolellisemman arvion saisi esimerkiksi ns. hedonisen regressiomallin avulla, mutta blogikirjoitukseen riittänevät karkeammat luvut.
Seuraavaksi pitää tietää, kuinka paljon rakentaminen tulee maksamaan. Valitettavasti rakennuskustannuksista ei ole helposti saatavilla tietoa, mutta 3000 euroa neliöltä keskimäärin lienee oikeassa mittaluokassa.
Tarkoilla luvuilla ei sinänsä ole väliä idean kannalta. Tärkeää on ymmärtää, että yhden asuinneliön tuottamiseen käytetään 3000 euron arvosta yhteiskunnan resursseja ja palkinnoksi saadaan jotain, jonka arvo on 5000 euroa. Ylijäämää tai hyvinvointia syntyy 2000 euron edestä.
Jos jokaiselle lisäasukkaalle rakennetaan 30 neliötä asuintilaa, Urban Helsingin kaava tuottaa 540 miljoonaa (9000*30*2000) euroa enemmän hyvinvointia kuin kaupunkisuunnitteluviraston ehdotus.
On tietenkin täysin mahdollista, että kaupunkisuunnitteluviraston kaava on parempi. Mutta näin on vain jos 9000 lisäasukkaan muuttaminen alueelle aiheuttaisi yli puolen miljardin kustannukset, joita ei tässä laskelmassa huomioida.
Kaupunkisuunnitteluviraston pitäisi nyt kertoa, mistä se ajattelee näiden kustannusten syntyvän. Aiheutuuko lisäasukkaista ruuhkaa, varjostavatko lisäkerrokset tai jäävätkö Urban Helsingin visiossa viheralueet liian pieniksi?
Haluaako virasto maksaa puoli miljardia euroa siitä, että kadut ovat vähemmän varjoisia? Asuntojen varjostus otetaan huomioon laskettaessa niiden myyntihintaa/arvoa. NIMBY-ryhmiltä pitää aina vaatia leikkausesitys sen erotuksen rahoittamiseksi. Se saa olla vapaamuotoinen ja summittainen. Sitten verrataan, onko se puolen miljardin leikkaus ikävämpi kuin varjostus.
Eiköhän kadut ole varjoisia, kun rakennukset ovat 10-kerroksisia. Jos kustannushyötyanalyysissä varjoisuus ei ole riittävä peruste rajoittaa lisäasukkaiden määrää, niin miksi pysähtyä 15000 asukkaaseen. Rakennetaan 100-kerroksisia taloja; näin saadaan moninkertaistettua uusien asukkaiden määrä. Eikä unohdeta, että myös maan alle voi rakentaa. Kaikki eivät halua luonnonvaloa.
Hyötypuolellakin on myös muuta kuin vain asuntojen määrä. Esimerkiksi me nykyisetkin hernesaarelaiset hyötyisimme suuremman asukasmäärän tuomista paremmista palveluista, kuten kaupoista ja paremmista joukkoliikenneyhteyksistä (ehkä saataisiin yhden uuden raitiovaunulinjan sijaan kaksi tai ainakin tiheämmät vuorovälit tms.). Jokin arvo niilläkin on. Toki sitten joutuisimme myös kärsimään katujen ruuhkautumisesta (raitiovaunut onneksi kulkisivat omia kaistojaan) ja jakamaan viheralueemme ja rantamme useamman käyttäjän kanssa.
Ehkä isoin haittapuoli vaihtoehtokaavasta olisi kuitenkin se, että jos kaavoitus nyt avattaisiin uudestaan, niin toteutus viivästyisi. Saataisiin enemmän asuntoja ja paremmat palvelut (ml. joukkoliikenne), mutta ne saataisiin vasta muutamaa vuotta myöhemmin.
Mutta nämä nykyistenkin asukkaiden hyödyt ja haitat varmaankin näkyisivät asuntojen neliöhinnoissa?
Tarkoitatko, että nykyisten asukkaiden hyödyt ja haitat näkyisivät uusien asuntojen neliöhinnoissa? Miksi näkyisivät?