Omistusasuja Oona ja vuokralainen Vuokko – Kumpi maksaa asumisestaan enemmän?

Onko omistusasuminen halvempaa kuin vuokralla asuminen? Tämä kysymys on tärkeä meidän kaikkien kannalta ja siitä keskustellaankin usein myös mediassa.

Eri asumismuotojen asumiskustannukset olivat esillä pari viikkoa sitten PTT:n julkaistua vuosittaisen asumismenoja koskevan selvityksensä. Omistusasumisen kustannuksista oli hiljattain puhetta myös inflaation mittaamisen yhteydessä. Ihmetystä herätti etenkin se, miksi Tilastokeskuksen mukaan vuokralaisen ja omistusasujan asumiskustannukset näyttäisivät erkanevat toisistaan.

Tuorein juttu on Taloussanomilta, joka otsikoi, että vain tyhmä asuu vuokralla. Juttussa asiaa käsitellään monipuolisesti, mutta tärkeät asiat hukkuvat vähemmän tärkeiden alle.

Kumpi asumismuoto nyt sitten on halvempi ja mistä syystä? Entä voivatko asumismuotojen kustannukset kehittyä eri tavalla? 

Omistusasuja Oona ja vuokralainen Vuokko

Näihin kysymyksiin vastaamiseksi joudumme jälleen tekemään matkan tarujen Asiatonlandiaan. Tällä kertaa vierailu kohdistuu Asiattomalan kunnan Paratiisilahden kaupunginosassa sijaitsevaan kerrostaloon.

Talon kolmannessa kerroksessa asuu omistusasuja Oona ja hänen naapurissaan identtisessä asunnossa vuokralainen Vuokko. Mikä on Oonan ja mikä toisaalta Vuokon asumiskustannus?

Vuokko maksaa vuokraa 1000 euroa kuussa. Jos Vuokko muuttaisi asunnosta pois, voisi hän käyttää tuon 1000 euroa johonkin muuhun. Asumalla juuri tässä asunnossa ja maksamalla vuokraa, Vuokko joutuu luopumaan 1000 euron arvosta muuta kulutusta. Tämä on Vuokon asumiskustannus.

Entäs Oona? Oonalla ei ole lainkaan asuntolainaa, Oonan talonyhtiö on velaton ja se saa kivijalassa olevilta liikkeiltä niin paljon vuokratuloja, että osakkeenomistajat eivät maksa lainkaan yhtiövastiketta.

Oonan asiat näyttävät olevan erinomaisesti, ainakin Vuokko-parkaan verrattuna. Joku voisi jopa ajatella, että Oonalla ei ole lainkaan asumiskustannuksia. Mutta tämä joku olisi väärässä.

Koska Oona asuu asunnossaan itse, hän menettää siitä saatavan vuokratulon. Oonan asunto on täsmälleen samalainen kuin naapurissa asuvan Vuokon, joten Oonan menettämä vuokratulo on 1000 euroa kuussa. Jos Oona muuttaisi asunnosta pois ja vuokraisi sen esimerkiksi Vilmalle, Oona saisi 1000 euroa lisää tuloja, jotka hän voisi käyttää johonkin muuhun. Asumalla asunnossaan itse Oona luopuu 1000 euron arvosta muuta kulutusta. Tämä on Oonan asumiskustannus.

Nyt huomaamme, että Oonan tilanne onkin täsmälleen sama kuin Vuokolla. Molempien asumiskustannus on 1000 euroa kuussa. Taloustieteen slangilla Oonalta saamatta jäävä vuokratulo on omistusasumisen vaihtoehtoiskustannus.

Myös asumiskustannusten kehityksen täytyy olla sama. Jos vuokrataso nousee, molempien asumiskustannus nousee. Omistusasujien ja vuokralaisten asumiskustannukset eivät voi erkaantua toisistaan, ainakaan jos omistusasujat ja vuokralaiset asuvat suurin piirtein samanlaisissa asunnoissa.

Verotus luo kiilan

Kuten tarkkaavainen lukija huomasi, Oonan mahdollisia vuokratuloja ei verotettu. Oonan verorasitus ei riippunut siitä, asuiko hän asunnossa itse vai vuokrasiko sen Vilmalle. Suomessa vuokratuloja kuitenkin verotetaan.

Miten Oonan ja Vuokon tilanne muuttuu, jos vuokratuloja verotetaan?

Vuokralaisen asumiskustannus on tietenkin yhä vuokra. Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että tässäkin tapauksessa Vuokon vuokra on 1000 euroa kuussa. (Huom! Tämä oletus ei tarkoita sitä, etteikö vuokratulon verotus vaikuttaisi vuokriin.  Pidämme luvut yksinkertaisuuden vuoksi samoina kuin aiemmassa tapauksessa ilman veroja, koska meitä kiinnostavat vain kustannuserot.)

Oonan tilanne sen sijaan muuttuu, koska hänen tilanteensa potentiaalisena vuokranantajana muuttuu. Jos vuokratulon veroprosentti on vaikkapa 30, Oonan menettämä vuokratulo on ainoastaan 700 euroa kuussa 1000 euron sijaan. Oonan asumiskustannus on tuo 700 euroa.

Oonan asumiskustannus on nyt vuokratulon veron verran alhaisempi kuin Vuokon. Vuokratulon verotuksen myötä omistusasuminen on halvempi vaihtoehto.

Vuokratulojen verotus ei kuitenkaan muuta sitä tosiasiaa, että omistus- ja vuokra-asumisen kustannukset kulkevat tässäkin tapauksessa käsi kädessä. Omistusasujan asumiskustannus on aina sidoksissa vuokraan.

Miksi kukaan asuu vuokralla?

Lopuksi vielä pari sanaa siitä, miksi kukaan asuisi vuokralla, jos omistusasuminen on verotuksen takia halvempaa. Tähän on useita syitä tärkeimpinä luottorajoitteet, omistusasumisen korkeammat muuttokustannukset sekä kenties voimakkaasti asuntopainotteinen sijoitusportfolio.

Joka tapauksessa verotuksen luoma kannustin omistusasumiseen on erittäin voimakas. Asiattoman veikkaus on, että suurin osa keski-iän ohittaineista keski- tai suurituloisista ovat omistusasujia. Valitettavasti emme löytäneet tähän hätään tilastoja omistusasumisen yleisyydestä iän ja tulojen mukaan ryhmiteltynä.

Omistusasumisen veroedun järkevyydestä on melko laaja taloustieteellinen kirjallisuus. Siihen voi tutustua vaikkapa tämän kirjallisuuskatsauksen avulla.

J.K. Vuokratulon veron kohdalla vedettiin hieman mutkia suoriksi. Pidemmällä aikavälillä vuokratulon vero tulee myös Asiatonlandiassa siirtymään vuokriin. Tämä ei kuitenkaan vaikuta omistus- ja vuokra-asujan asumiskustannusten eroon. Esimerkissä se on joka tapauksessa vuokratulon veron suuruinen. Hieman formaalimpaa esitystä verotuksen vaikutuksesta omistus- ja vuokra-asumisen kustannuksiin löytyy ns. verotyöryhmän loppuraportista alkaen sivulta 194. Lisäksi Niku Määttänen kirjoitti muutama vuosi sitten erinomaisen omistusasumisen kustannuksia ja lainalyhennyksiä käsittelevän kirjoituksen.