Asiaton lehdistökatsaus
Asiaton lehdistökatsaus

Korkeaa kaupunkikulttuuria

Helsingin Sanomien kulttuurisivujen jutussa haukuttiin kilpaa pilvenpiirtäjiä. Esimerkiksi Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston päällikkö lupaa, että Helsingin keskustan ”horisontaalisuus” tullaan säilyttämään. Syy on se, että päällikkö tykkää siitä ja että näin on ollut sata vuotta. Emme tiedä, pitäisikö kaupungin korkealla virkamiehellä olla parempia argumentteja vai ei.

Paljon parempaan eivät pysty jutussa haastatellut arkkitehditkään. Tornit ovat kuulemma jo tavanomaisia, eikä niistä oikein enää saa imagohyötyä. Vaikka kulttuurisivujen äärellä ollaankin, Asiattoman kirjoittajien mielestä keskustelusta puuttuu jokin ilmeinen näkökohta.

Onneksi jutun toimittaja sentään on hereillä ja mainitsee asuntojen määrän, mutta valitettavasti tämäkin osuus on hämmentävää luettavaa. Jutussa kerrotaan, että

”Nykyään pilvenpiirtäjiä puolustetaan pitkälti kaupungin tiivistämisen argumentilla. Jotkut väittävät tornien olevan ekologisesti järkeviä ja ratkaisevan asuntopulan jopa Helsingissä, mutta tämä väite ei pidä paikkaansa. Mitä korkeammalle mennään, sitä kalliimmaksi neliöt tulevat.”

On vaikea ymmärtää, mitä toimittaja hakee. Korkeat rakennukset mahdollistavat sen, että asuntoja voidaan rakentaa paljon sinne, missä ihmiset haluavat asua. Jos tämä ei ratkaise asuntopulaa (mitä se ikinä tarkoittaakaan) tai korkeiden asumiskustannusten ongelmaa, niin mikä sitten? Asiattoman uskolliset lukijat ehkä muistavat, mitä ongelmia rakennuskorkeuden rajoittamisella on.

Korkea rakentaminen on myös ekologista. Se estää kaupunkialueen leviämistä ja vähentää liikennettä. Mitä enemmän korkeita rakennuksia on, sitä enemmän on koskematonta luontoa.

Arvoitukseksi jää myös se, miksi neliöhintojen nousu on ongelmallista. Asunnon neliöhinta kertoo asunnon laadusta tai asunnonostajien maksuhalukkuudesta. Jos 16. kerroksessa sijaitsevan asunnon myyntihinta on korkeampi kuin täsmälleen samanlaisen asunnon 15. kerroksessa, 16. kerroksen asunnon täytyy olla asunnonostajien mielestä parempi.

Tämä tekstintulkinta voi kuitenkin olla väärä. Myöhemmin jutussa nimittäin todetaan, että

”Mitä korkeammalle mennään, sitä suuremmaksi nousee neliöhinta muun muassa paloturvamääräysten takia.”

Tämän perusteella neliöhinta ei ehkä tarkoitakaan myyntihintaa vaan rakennuskustannusta. Tämä (toivottavasti suopeusperiaatteen toteuttava) tulkinta ei kuitenkaan muuta väitettä yhtään vähemmän kummalliseksi. Tuskinpa voittoa tavoittelevia rakennusliikkeitä tarvitsee suojella. On vaikea uskoa, että ne rakentaisivat asuntoja, joiden rakennuskustannukset ylittävät myyntihinnan.

Tai kenties taustalla on ajatus, että rakennuskustannusten nousu automaattisesti nostaa myös myyntihintoja ja tämä on jotenkin paha asia. Näin ei tietenkään ole. Rakennuskustannukset nostavat hintoja ainoastaan, jos kustannusten nousun myötä asunnosta tulee parempi.

Tämän voi helposti todeta pohtimalla esimerkkiä, jossa rakennusvirasto määrää, että tästä lähtien kaikki rakennukset on rakennettava varmuuden vuoksi kahteen kertaan. Määräyksen mukaan ensimäisen rakennuskerran jälkeen rakennuksen täytyy pysyä pystyssä viikko. Jos näin käy, rakennus voidaan purkaa ja rakentaa uudelleen täsmälleen samanlaisena, minkä jälkeen asunnot voi myydä.

Jokainen voi tykönään pohtia, saisiko rakennusliike myytyä kahdesti rakennetun talon asunnot kalliimmalla hinnalla kuin viereisellä tontilla sijaitsevan täsmälleen samanlaisen, mutta uhkarohkeasti vain yhteen kertaan rakennetun rakennuksen.

Jutussa ollaan myös huolissaan siitä, että korkeiden rakennusten myötä asuinalueista saattaa tulla epäviihtyisiä. Viihtyisyys on tietysti pitkälti makuasia, mutta nopean katsauksen tiheästi rakennettuihin alueisiin, kuten New Yorkiin tai Hong Kongiin, luulisi paljastavan jotain. Ovatko nämä paikkoja, joissa ihmiset eivät halua asua tai vierailla?

Toisaalta voidaan kysyä, että mitä sitten, jos uudesta asuinalueesta tulee jonkun mielestä epäviihtyisä? Kuka tästä kärsii? Ei ainakaan asunnonostajat, koska jos alue on ikävä, ovat myös hinnat alhaisemmat. Toisaalta kenenkään ei ole pakko mennä asumaan korkeisiin rakennuksiin tai niiden lähistölle. Korkeiden rakennusten lähistölle varmaankin valikoituu ihmisiä, joita ne eivät häiritse.

Juttu on myös ikävällä tavalla asenteellinen. Puhutaan torni-intoilijoista, horisontaalisen taivaslinjan rikkoutumisesta ja Kalasataman tornien jyräämisestä pikavauhtia poliittisen lupaprosessin läpi. (Tämä taitaa muuten olla ensimäinen juttu ikinä, jossa Helsingin kaavoitusprosessia on moitittu liian rivakaksi.) Jutun sankareita ovat horisontaalisuuden kannattajat. Asiattoman asuntopoliittinen siipi on esittänyt arvionsa myös tästä kapeasta näkemyksestä.

Kommentit (75)

  1. SR

    Tuosta keskustelun olisi pitänyt alkaa. En kuitenkaan jatka keskustelua sinänsä, vaan kommentoin keskustelun rakennetta. Huomasin Heikki P:n tuoreen postauksen tällä foorumilla:

    ”Asiattoman normitalkoot: hyödyllisiä normeja vastaan! Sääntelyn purkamista eli ns. normitalkoita koskeva julkinen keskustelu on ollut vilkasta, mutta ei aina korkeatasoista… Haitalliset normit, joita kukaan ei vastusta… Yksi merkittävimmistä tähän ryhmään kuuluvista sääntelymuodoista on kaavoitus.”

    Voidakseen väittää tuollaista pitää tietää kaavoituksesta yhtä ja toista. Jotta keskustelussa olisi tolkkua, tällä foorumilla tarvitaan postaus aiheesta ”Sääntelystä luopuminen kaavoituksessa: hyödyt ja haitat, onko realistista ja miten voidaan edetä asiassa”. Jos haluatte taustaksi jonkun lehtijutun tai kirjan, etsikää sellainen.

    Nythän tällä foorumilla halutaan luopua sääntelystä siellä missä hyvästä suunnittelusta on eniten hyötyä: kaupunkien keskustoissa. Teiniliiton radikaalit antaisivat jopa eduskuntataloa vastapäätä olevalla tontin pilvenpiirtäjälle.

    Onko VATT:lla vireillä jotakin asiaan liittyvää kehitystyötä? Mitä mieltä toinen katsastaja, se hyödyllisiä normeja purkava, on kaavoituksen vapauttamisesta? Tuo on se iso asia, ei se, että Hesarin kulttuuriosaston jutussa joku asia jäi sanomatta.

    • RH

      Niin, pitäisi tietää, esittäkö Katsastaja tuon näkemyksensä puhtaasti omana arvovalintanaan ("minä en vaan tykkää kaavoituksesta, niinkuin sinä et tykkää pähinävoista"), vai jonkunlaisen päättelyn tuloksena.

      Hän esiintyy täällä yksityishenkilönä ja yksityishenkilönä hänellä voi olla minkälaisia mielipiteitä tahansa mistä tahansa maailman ilmiöstä. Hän ei tykkää kaavoituksesta ja me taas tykkäämme. Hyvää päivänjatkoa.

      Mutta jos väite esitetään jonkunlaisena rationaalisen ajattelun tuloksena, voi olla perusteltua syytä huolestua. Päättelytaito pitäisi kai olla yksi keskeisistä työkaluista politiikkasuosituksia laadittaessa. Jos poliittinen eliitti tekee poliittisia päätöksiä sellaisen tausta-aineiston pohjalta, jossa on argumentaatiovirheitä, kyseessä on potentiaalisesti vakava yhteiskunnallinen ongelma.

      Veisitkö autosi mekaanikolle, joka on kesämökkireissullaan tavattu laittamasta tunkkia auton alle väärin päin?

  2. Anonyymi

    Jos kaavoitus kinostaa, tussa on lukupakettia Suomeksi (tohon ekaan mä jo viittasin jossain, mutta nyt jaksoin kaivaa suoran linkin):

    http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/12_06_11_Erityisjulkaisu.pdf
    http://www.vatt.fi/file/vatt_publication_pdf/v17.pdf
    http://www.labour.fi/TjaYpdf/ty32014/ty32014LaaksoLoikkanen.pdf

  3. SR

    Kiitos noista. On noita tullut joskus luettuakin. Kiva että saatiin konsensus siitä, että kysymys sääntelyn tarpeellisuudesta ja tarkkuudesta on evidenssistä riippuva eikä a priori valmiiksi ratkaistu. Samaa koskee kysymystä tehokkuuden lisäämisestä, kaavalla tai ilman kaavaa.

    Oma kestosuosikkini on ollut, että Lauttasaari tulisi täydennysrakentaa 40 pilvenpiirtäjällä, joihin asutetaan 10.000 uutta asukasta. Korkeat talot sijoittuisivat melko sattumanvaraisesti tonttitarjonnan ja asuntojen kysynnän mukaan. Taustalla on ajatus, että väljä ja vihreä Lauttasaari sietää sekavuutta kaupunkikuvassaan. Ehkä olen yksin kuningasajatukseni kanssa.

    Katsastajan ja Anonyymin lähteistä ei ihan päässyt selville, kuinka tarkasti ja luotettavasti sääntelyn haittoja pystytään mittaamaan. Käsittääkseni sääntelyn hyötyjä ei yritetty mitata. Jossakin tosin puhutaan ”nettohyödyistä”, mutta silloin olisi pitänyt osata arvioida hyvän suunnittelun tuottama hyvinvointihyöty (jos sääntelyn lieventämisen lisäksi luovutaan hyvästä suunnittelusta). Sääntelyllä on myös voittajia, siksihän sitä niin kannatetaankin. Liittykö nettohyödyn käsite siihen? Se ei selviä, voidaanko ”syyllisyys” sääntelyn hyvinvointitappioista jakaa kiinteistöjen kesken, vai onko kyseessä jakamaton könttä.

    Se on selvää, että jossain päin maailmaa sääntelyn haitat ovat suuria sille porukalle, joka ei ole vielä ostanut asuntoa. Karmein (tai karmein meillä hyvin tunnettu) esimerkki sääntelyn haitoista on Englanti, josta Martin Wolf on äskettäin kirjoittanut parikin hyvää juttua (FT 8.1. Britain’s self-perpetuating property racket, FT 5.2. The solution to England’s housing crisis lies in the green belt). Wolf: “To this, Prof Cheshire offers a powerful response. The core question, he notes, is what is to be done with the green belts around our cities… In fact, the land in green belts alone is one and a half times greater than in all cities and towns together.”

    Englannin suunnittelussa vallitsee Green Belt -syndrooma, ja vuoden 1948 lainsäädännön seurauksena ovat laajat vihreät vyöhykkeet, joista on vähän hyötyä ja valtavasti haittaa. Cheshire ei ole sitä mieltä, että tonttitarjonnan ongelmat pitäisi ratkaista kaupunkien keskustassa. Wolf ja Cheshire ovat kartalla myös infran rahoittamisen mekanismien suhteen. (Englannin kummallisuuksiin kuuluu, että vuoden 2008 finanssikriisin pysyi hallinnassa osaltaan sen avulla, että tonttitarjonnan sääntely piti asuntojen hinnat korkeina ja pankkien tappiot kurissa. Ainakin noin väitetään ehkä vakavasti.)

    Glaserin mukaan Manhattan on alikansoitettu, ja sinne on vuoden 1975 jälkeen rakennettu aivan liian vähän korkeita rakennuksia. Kukapa ei olisi samaa mieltä. Jotta nimenomaan ytimeen tulisi rakentaa paljon pilvenpiirtäjiä, tulisi seuraavien ehtojen täyttyä: asuntopula koko seudulla, suuri hintaero ytimen ja reunojen välillä ja ytimen rakennustiheys (tehokkuus) ei ole jo valmiiksi korkea. Helsingissä kaksi viimeistä ehtoa täyttyvät huonosti, huonommin kuin Manhattanilla.

  4. SR

    Helsingissäkään ratkaisu ei ole 2000 ha laajuinen kantakaupunki, vaikka sinne sattumalla ollaankin rakentamassa asunnot yli 70.000 ihmiselle per 2035, vaan sitä ympäröivä 10 kertaa suurempi kehä.
    Sääntelyn haitat vaihtelevat suuresti. Senpä takia kun Helsinkiin tarjotaan politiikkasuosituksia, tulee ottaa huomioon Helsingille spesifit tekijät, instituutiot ja maantiede ja paikallistuntemusta ja (lyhyellä aikavälillä) markkinatilanne, sen sijaan että tarjotaan jotakin universaalia sapluunaa.

    Helsingin seudulla aika karmeat hyvinvointitappiot aiheutuvat hajanaisesta yhdyskuntarakenteesta. Ne ovat suuremmat kuin tonttitarjonnan sääntelyn hyvinvointitappiot. Sietää miettiä, johtuuko huono YKR liiasta sääntelystä vai liian vähäisestä sääntelystä, vai pääosin muista seikoista.

    Mutta ei mennä asioiden edelle. Odotetaan katsastajien T ja H analyyttistä päivitetystä aiheeseen, jossa he molemmat ovat esiintyneet hyvin provokatiivisesti. Toivotaan nyt enemmän valoa ja vähemmän lämpöä. Voisi keskittyä vain niihin sääntelyn haittoihin, jotka suoranaisesti rajoittavat asuntotuotantoa, ja jättää muut kestoaiheet (kuten autopaikka-, esteettömyys-, väestönsuoja- ja yhteistilavaatimukset) vaihteeksi rauhaan.

    Kaavoittajille opetetaan nykyään argumentaatioteoriaa, hyvä niin. Katsastaja T:n tekemä argumentaatioloikka on eeppinen:
    a. Kaavoitus rajoittaa asuntotuotantoa
    b. Paikalle tulee herra Coase, joka osoittaa, että jos transaktiokustannuksia ei ole, kaavoitusta ei tarvita.
    c. Niinpä kaavoitusta ei tarvita.

    Pähkinä: kuinka suuriksi Katsastaja T olettaa transaktiokustannukset.

    Taisi olla niin, että elegantilla loikallaan Katsastaja T asettui aluksi kaiken evidenssin ja reaalimaailman ja todistustaakan yläpuolelle juuri tuon Coasen teoreeman ja transaktiokustannusolettaman myötä.

  5. Anonyymi

    Mietin että onko aluetehokkuuden käsite katsastajille tuttu. Minua hieman häiritsee tämä fiksaatio korkeaan rakentamiseen. Ymmärrän että alueelle, jonka asunnoista ollaan valmiita maksamaan paljon, kannattaa rakenaa mahdollisimman paljon. Olennaista on kuitenkin kerrosalan määrä suhteessa maapinta-alaan, eikä rakenusten korkeus. Korkea rakentaminen toteutaan valitettavan usein niin, että rakennuksen ympärillä on turhaa joutomaata, jolloin samaan aluetehokkuuteen ja kerrosalaan oltaisiin voitu päästä myös muuntyyppisellä rakentamsisella.

Kommentoi »

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *