Kuntien ei pitäisi harjoittaa tavallisten asuintonttien vuokraustoimintaa
Helsingin kaupungin omistamien asuintonttien vuokrat nousevat säännöllisin väliajoin keskusteluun, viimeksi tällä viikolla. Asiaton käsitteli tonttivuokria jo yli kaksi vuotta sitten. Tämä jatkuva tappelu tonttivuokrien korotuksista on kuitenkin niin turhauttavaa, että aiheeseen on syytä palata.
Miten voisimme välttyä tältä härdelliltä tulevaisuudessa?
Ratkaisu on yksinkertainen: Kaupungin pitäisi lopettaa tavallisten asuintonttien vuokraustoiminta. Jo rakennettujen tonttien osalta tämä vaikea toteuttaa nopeasti, mutta uusien asuinalueiden tapauksessa ehdotus voitaisiin ottaa käyttöön heti.
Jos kaupunki kaavoittaa uuden asuinalueen omistamalleen maalle, sen tulisi myydä tontit ja verottaa sitten tontteja kiinteistöverolla. Sen lisäksi, että säännöllisesti toistuvilta tonttivuokrakiistoilta vältyttäisiin, kiinteistövero mahdollistaisi joustavan ja reilun tavan rahoittaa paikallisia julkisia investointeja.
Asian havainnollistamiseksi verrataan kahta vierekkäistä omakotitalotonttia. Toinen tontti on kaupungin vuokratontti, jonka vuokra on sidottu 50 vuodeksi elinkustannusindeksiin. Tontilla asuvat Möttöset. Toisen tontin omistaa tontilla itse asuva Virtasten perhe.
Kaupunki investoi uuteen metrolinjaan, joka lyhentää kummankin perheen työmatkaa 20 minuuttia. Molemmat perheet hyötyvät metrolinjasta paitsi työmatkojen lyhenemisen vuoksi myös siksi, että parempi saavutettavuus nostaa asuntojen, tai tarkkaan ottaen tonttien arvoa.
Mitä tapahtuu kaupungin tuloille? Möttösiltä kaupunki ei saa senttikään lisää vuokratuloa, koska kaupungin perimä vuokra ei heijasta markkina-arvoa, vaan seuraa orjallisesti elinkustannusindeksiä. Virtasten tontin arvonnousu sen sijaan nostaa tontista perittävää kiinteistöveroa. Möttöset vapaamatkustavat Virtasten maksaessa lystin.
Juuri tätä tarkoitetaan sillä, kun sanotaan, että maahan kohdistuva kiinteistövero on ns. hyötyvero tai että se toteuttaa hyötyjä maksaa -periaatetta.
Periaate toimii myös toiseen suuntaan. Jos Möttösten ja Virtasten asuinalueen läheisyyteen avataan epämiellyttävää hajua tuottava jätelaitos, tonttien arvo laskee. Möttösten tonttivuokra ei alene, mutta Virtasten kiinteistöverot alenevat. Kiinteisöveron aleneminen kompensoi automaattisesti Virtasten kokeman haitan ainakin osittain. Koska jossainhan kunnallisen jätelaitoksen on sijaittava, on vain reilua, että sen läheisyydessä asuvat maksavat alempia veroja. Vuokratontilla asuvia Möttösiä tämä ei lohduta.
Paitsi että kiinteistövero on edellä kuvatussa mielessä reilu, toimii se myös hyvänä kannustinmekanismina poliitikoille. Jos poliitikot tekevät jotain typerää, kuten rakentavat sillan ei minnekään, maan arvo ei muutu eikä muutu kiinteistöverotulotkaan. Kaikkien veroja on korotettava investoinnin rahoittamiseksi ja kaikki äänestäjät ovat vihaisia.
Jos poliitikot rakentavat sillan vaikkapa Kruunuvuorenrantaan, alueen tonttien arvo ja siten kiinteisöverotulot nousevat. Hyötyjä maksaa -periaate toteutuu ja muiden veroja ei tarvitse korottaa, ainakaan niin paljon. Äänestäjät ovat vähemmän vihaisia. Lukija varmaankin osaa itsekin päätellä, mitä tapahtuu Kruunuvuorenrannan elinkustannusindeksiin sidotuille tonttivuokrille.
Lopuksi on syytä todeta, että tonttien markkina- ja verotusarvojen välinen ero on Suomessa liian suuri ja verotusarvot päivittyvät liian hitaasti. Kiinteistöverotuksessa käytettävää maan arvostamismenetelmää tulisikin kehittää, jotta kirjoituksessa kuvatut mekanismit toimisivat nykyistä paremmin.
“Kaupungin pitäisi lopettaa tavallisten asuintonttien vuokraustoiminta. Jo rakennettujen tonttien osalta tämä vaikea toteuttaa nopeasti, mutta uusien asuinalueiden tapauksessa ehdotus voitaisiin ottaa käyttöön heti.
Jos kaupunki kaavoittaa uuden asuinalueen omistamalleen maalle, sen tulisi myydä tontit ja verottaa sitten tontteja kiinteistöverolla.”
Voiko kaupunki oikeasti toteuttaa tämän heti ilman toimia valtion taholta? Nykyiselläänhän maan kiinteistöveroprosentti on maksimissaan 1,8% (ja vakituisten asuinrakennusten 0,9%). Nappaisiko tuollainen veroprosentti tarpeeksi suuren osan maanomistajalle tulevasta ylijäämästä?
Hyvä pointti. Eikös myyntihinta ole sitä korkeampi, mitä alhaisempi on kiinteistövero euroissa? Eli pitäisi toimia. Totta on, että prossat on nyt liian alhaisia, jotta paikalliset investoinnit voitasiin rahoittaa suoraan maan hinnannousulla. Eivätkä verotusarvotkaan päivity tarpeeksi nopeasti ja tarkasti.
Vuokraus vs. myynti -keskustelussa on muistettava, että vuokratontin arvonnousu jää kaupungille. Helsingin kaupungin verkkosivujen mukaan “Helsingin kaupunki perii asuinkäyttöön tarkoitetuilta tonteilta nykyisin vuotuista maanvuokraa, joka on 4 % tontin laskennallisesta arvosta.” Täten vuokralainen maksaa siis 50 vuodessa tontin arvon kahteen kertaan, ja määräajan päättyessä tontti on edelleen kaupungin omistuksessa. Menettely on varsin kannattava kaupungille. Osa kaupungeista sallii asukkaan lunastaa tontin itselleen joko rakentamisen alussa tai tietyin määräajoin. Useimmissa kaupungeissa tämä koskee vain omakotitontteja. Mikäli kaupungilla on riittävästi poliittista tahtoa, mikään lainsäädäntö ei tätä estä myöskään kerros- ja rivitalotonttien osalta.
Alueen arvon noustessa vuokralainen toki voittaa alueen arvoa matalampina vuokrina, mutta lopulta kaupunki voi tarkistaa vuokratason viimeistään määräajan päättyessä. Ja mitä tulee alueen arvon laskuun (jätelaitos), niin kaupungilla on maanomistajana toki oikeus laskea vuokraa. Tämä vaatii jälleen ainoastaan poliittista tahtoa.
Tämä kommentti oli jostain syystä mennyt roskaviesteihin ja siksi vasta nyt ilmestyi tänne. Pahoittelut, että en huomannut aiemmin. Kysymys kommentaattori JT:lle: miksi tuo tontin arvonnousu ei näkyisi myös tontin myyntihinnassa? Eikö ole niin, että mitä korkeampi on tontin odotettu arvonnousu, sitä korkeampi on tontista saatava hinta? Lisäksi jos tontti myydään, on siitä saadut rahat mahdollista sijoittaa ihan minne vaan ja sekin sijoitus, kuten tontti vuokravaihtoehdossa, on olemassa 50 vuoden jälkeen. Ei se ole hävinnyt minnekään.