Matalat talot korkeat hinnat
Helsingin Sanomissa kerrotaan, kuinka Espoon päättäjät kärsivät korkeuskammosta. Tornitalojen rakentaminen pelottaa. Asiattomassa luulimme, että tällainen irrationaalinen pelko koskee vain helsinkiläisiä päättäjiä, mutta valitettavasti se näyttää olevan tarttuvaa.
Helsingin osalta tilannetta kuvaa hyvin rakenteilla oleva Jätkäsaari, jonne kaupunki on kieltänyt, muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta, yli 8-kerroksisten talojen rakentamisen. Jätkäsaaressa asuntojen neliöhinnat ovat noin 6000 euroa, mutta rakennuskustannus tuskin ylittää 3000 euroa. On siis päivänselvää, että yhteiskunnan hyvinvointi lisääntyisi merkittävästi, jos jätkäsaareen saisi rakentaa yhdenkin kerroksen lisää.
Mutta kyllähän näille kaavoituspäätöksille on oltava järkevät syyt. Korkeat rakennukset varmaankin heikentävät merkittävästi kansanterveyttä. Tai ehkä THL on osoittaut, että suuret asumiskorkeuserot johtavat tuloerojen kasvuun, koska kattohuoneistoissa yleensä asuu suurituloisempia kuin katutasossa.
Valitettavasti merkittävin syy näyttäisi olevan se, että korkeat rakennukset eivät sovi Espoon tai Helsingin silhuetiin. Jätkäsaareen ei siis saa rakentaa yhdeksättä kerrosta, koska se on jonkun mielestä mereltä katsottuna rumaa. Espoossa jopa pelätään, että korkeat rakennukset olisivat epätapiolamaisia.
Tällainen kaavoituspolitiikka vastaa järkevyydessään sitä, että Liikenne- ja viestintäministeriö kieltäisi farmariautot vetoamalla siihen, että ne eivät sovi Suomen porrasperäiseen katukuvaan. Mitä kiellosta seuraisi? Nyt aiemmin farmariautoilla ajaneet joutuvat pakkautumaan tarpeisiinsa nähden liian pieniin sedaneihin tai ostamaan ylisuuren pakettiauton ja heidän hyvinvointinsa tietenkin laskee.
Vaikka farmariautojen tai jonkin muun autotyypin kieltäminen on vahingollista, on tietyntyyppisten asuntojen kieltäminen vielä vahingollisempaa. Tämä johtuu siitä, että auto- ja asuntomarkkinat ovat erilaiset. Vaikka farmariautot kielletään, eivät muiden autojen hinnat muutu. Muiden autotyyppien kysyntä kyllä kasvaa, mutta niitä voidaan tuottaa samoilla tuotantokustannuksilla helposti lisää.
Sen sijaan asuntomarkkinoilla 9. kerroksen asuntojen kieltäminen nostaa 8. kerroksen asuntojen hintoja. Itse asiassa keskustan pitäminen matalana nostaa koko kaupungin hintatasoa. Tämä puolestaan johtaa yhdyskuntarakenteen hajautumiseen, koska korkeammilla hinnoilla yhä kauemmas kannattaa rakentaa.
Maan alle voisi varmasti rakentaa muutamia kerroksia niin, että silhuetti säilyisi. Kenties sinne voisi tunkea Hitas-asuntoja. Näin Hitas-asuja voisi tulotason noustessa tuntea edistyvänsä, kun pääsisi muuttamaan asuntoon, johon tulee päivänvaloa. Eikä ei-Hitas-asujiakaan vituttaisi tukea Hitas-arvontojen voittajia niin paljon.
Asiaton ymmärtää HITAS-tunteen, mutta ei voimasanoja kiitos.
Helsinkiähän on rakennettu paljon maan alle.
Olen samaa mieltä muuten, mutta eri mieltä Jätkäsaaren osalta.
Jätkäsaari rakennetaan kerroskorkeuteen 4-8, mutta umpikorttelina. Aluetehokkuus on varsin korkea. Sillä ei ole merkitystä, miltä Jätkäsaari näyttää merelle päin, vaan asuntojen valoisuudella, näköaloilla ja asuinympäristön laadulla, joita kaikkia 9. kerros heikentäisi suuresti.
Esikaupunkien aluetehokkuus on vain kolmannes Jätkäsaaresta, jos sitäkään. Vaikkapa vanha Herttoniemi ja Lauttasaari sietäisivät lisärakentamista paljon paremmin kuin Jätkäsaaren rakentaminen yli hyväksyttyjen suunnitelmien, ja uusien asuntojen hintakin olisi lähellä Jätkäsaarta ja osittain ylikin.
Helsingin kaupungilla on muuten juuri nyt tuotantoputkesssa tontteja hyvissä sijainneissa niin paljon kuin markkinat vetävät vuosikausiin, tai tällä vauhdilla vuosikymmeniin.
Tuosta 6000+ e/m2 hinnasta voi tietysti keskustella. Yksi syy, mutta tuskin ainoa, että rakennuskustannukset ovat tuolla sentään 4000+ e/m2, esirakentamisineen infroineen autopaikkoineen esteettömyysvaatimuksineen…
Muuten hyvä avaus jälleen, mutta huono esimerkki. Myös toimialan tuntemus on tärkeää.
Eikö kommentaattoria ihmetytä se, että pimeistä ja epäviihtyisistä asunnoista maksetaan sitten niinkin paljon kuin maksetaan? Kuinkahan paljon toisen kerroksen asuntojen viihtyisyys vähenisi, jos viereinen talo olisi 9 eikä 8 kerroksinen? Tuskin ollenkaan.Sitä paitsi asuinympäristön viihtyisyys todennäköisesti paranisi, jos alueella asuisi enemmän ihmisiä, koska tämä parantaa palveluja. Tästähän oli asiaa aamun Hesarissa.
Jätkäsaaren hintatasoa on tietysti vaikea arvioida, koska siellä ei ole juuri ollenkaan vapaarahoitteisia asuntoja. HITAS, HOAS, Nuorisosäätiö, HEKA, taiteilijarakennus, ryhmärakennus jne jne. Ja kaikki tietysti kaupungin alihintaisilla tonteilla. Onneksi tämä ei maksa helsinkiläisille veronmaksajille mitään, kuten ei näemmä keskustakirjastokaan (http://bit.ly/1seT0hO). Mutta säästetään tämä ihan oman katsastuksen aiheeksi.
Kehotan lopuksi kommentaattoria pohtimaan tarkemmin, miten esteettömyysvaatimukset vaikuttavat vapaarahoitteisten asuntojen hintoihin.
”On siis päivänselvää, että yhteiskunnan hyvinvointi lisääntyisi merkittävästi, jos jätkäsaareen saisi rakentaa yhdenkin kerroksen lisää.”
1) Jos 8 on liian vähän, niin mikä mikä kerrosluku on oikea? Riittääkö 9? Vastaukseksi ei kelpaa, että asian voin ratkaista huutokaupalla. Jos nimittäin asia on päivänselvä, niin blogistilla on varmaan jokin käsitys optimaalisesta kerrosluvusta.
2) Jos taas asia ratkaistaan huutokaupalla ilman asemakaavan rajoituksia, niin luovutaanko asemakaavasta pelkästään Jätkäsaaren erityistalousalueella, ja kenties keskustakirjaston tontilla, vai laajemminkin? Missä tuollaista on kokeiltu, ja mitkä ovat olleet tulokset?
3) Eikö aluetehokkuus ole tärkeämpää kuin suurin kerrosluku? Rakennuksen korkeus on varmaan raflaavampi mittari ja perusekonomistikin sen osaa mieltää, mutta tulevan väestömäärän kannalta aluetehokkuus on tarkempi mittari. Varsinkin hyväksyttyjen suunnitelmien ja blogistin kritiikin vertailussa aluetehokkuudet olisi tiedettävä. Kuinka suuri blogistin mielestä Jätkäsaaren aluetehokkuuden tulisi olla?
Kiitos etukäteen vastauksista kaikkiin näihin kolmeen kysymykseen!
4) Helsingin kantakaupungissa on tosiaan paljon pimeitä ja epäviihtyisiä asuntoja. Helsingin kantakaupungin asunnot ovat myös kalliita. Kausaliteetin suhteen tulee olla varovainen. Mutta ymmärsin pointin: jonkin verran huonoja ominaisuuksia kannattaa sietää. Toinen pointti: jossain on optimi.
5) Esteettömyysvaatimukset. Antamanne tehtävä suoritettu.
6) HITAS, HOTAS, HIAS, HOAS jne. Samaa mieltä!
7) Minunkin mielestäni Jätkäsaaren hintatasoon liittyy paljon kysymysmerkkejä. Tosin Etuovesta löytyy tänään 133 myynnissä olevaa asuntoa 00180 -alueella, hintahaitari jotain 6000-10000 e/m2. Toivoa sopii, että menevät kaupaksi. Menestystä myös kaupungille parhaiden tonttien huutokaupoissa, asemakaavaa kunnioittaen.
1. Ei tietenkään ole käsitystä optimista. Katsastaja tai kommentaattori (tai poliitikko tai virkamies) ei mitenkään voi tietää tällaisia asioita. Kyllä markkinat hoitaa. Ihan niin kuin keittiönpöytien ja pesukoneiden tapauksessa. Ja nimenomaan (oikeanlainen) huutokauppa on aika hyvä väline tällaisen asian ratkaisemiseen.
2. Kokeilu yhdellä alueella ei ole huono idea. Sitten ainakin opittaisiin, mitä tapahtuu.
3-4. Asiattoman yksinkertaiset ihmiset eivät usein saavuta edes perusekonomistin tasoa, eivätkä ymmrärrä, miksi markkinataloudessa pitäisi olla moisia mittareita. Onko tomaattien aluetehokkuus järkevä käsite? Jos ei, miksi asuntojen aluetehokkuus olisi?
Asiattomalla ei ole mielipidettä optimaalisesta aluetehokkuudesta. On vain nöyrä mielipide siitä, että nyt esitetyt syyt kerroskorkeuden ja siten asuntojen määrän rajoittamiselle eivät ole kovin järkeviä. Kommentaattorin täytyy myös muistaa, että kyseessä on lehdistökatsaus. Lehdissä puhutaan kerroskorkeuksista ja silhuetista.
5. Asiaton arvostaa jämäkkää suorittamista. Ihan mielenkiinnosta, mihin vastaukseen päädyit?
6. Erinomaista!
7. Tilastokeskuksen mukaan toteutunut keskihinta tuolla on ollut 6000 tänä vuonna. Eli myy kuin häkä. Asiatonta syvästi ihmetyttää asemakaavaan kohdistuva kunnioitus.
Ymmärrän. Jätkäsaaren rakennukset voivat siis olla yhtä hyvin liian korkeita kuin liian matalia. Mikään ei olekaan päivänselvää.
Tässä blogissa ei ole kysymys talojen korkeudesta sinänsä, vaan tavasta, jolla korkeus määräytyy. Talojen korkeuden pitäisi määräytyä markkinoilla, fiksun huutokaupan tapaisella menettelyllä, eikä suunnittelijoiden ammattitaidon ja demokraattisen prosessin avulla.
Omasta mielestäni Jätkäsaaren mitoitus on onnistunut. Sinne on keskeiselle, kalliiden asuntojen alu-eelle kaavoitettu suuren ihmisjoukon asunnot.
Myytti Jätkäsaaren väljyydestä on optinen harha. Kaukaa katsottuna Jätkäsaari saattaa näyttää mata-lalta. Valmiiden kortteleiden sisällä käy ilmi alueen tehokkuus.
Kieltämättä Jätkäsaaren silhuetti on hieman tylsä. Ehkä ryhmä korkeita rakennuksia toisi alueelle elä-vyyttä. Tosin tärkeintä on se, miltä alue näyttää sisältä päin, eikä näkymä ulospäin.
Jään odottamaan ehdotusta fiksun huutokauppamenettelyn periaatteista..
Olin ehkä hieman huolimaton. Se, että Asiaton ei tiedä optimaalista kerrosten määrää, ei tarkoita sitä, etteikö nykytilasta voisi sanoa jotain.
On nimittäin todellakin niin, että asuntoja on tulossa Jätkäsaareen liian vähän. Tämän voimme päätellä seuraavista asioista:
1. Alkuperäinen pointti oli, että hinnat eli maksuhalukkuus ylittää reilusti rakennuskustannukset. Yhden lisäkerroksen rakentaminen ei maksa kovinkaan paljon, ei lähellekään kommentaattorin 4000 e/m2. Tietysti jossain vaiheessa kustannukset kasvaa, jos rakennetaan todella korkeita taloja. Firmat osaavat ottaa tämän huomioon, ilman kaavarajoituksia.
2. Hinnat kertovat myös, että asuinviihtyisyys alueella ei ole kovinkaan huono. Joten kerroskorkeuden lisäämisen negatiivinen ulkoisvaikutus asuinviihtyisyyteen ei näillä korkeuksilla liene suuren suuri. En ole myöskään kuullut Manhattanin suunnalta valituksia siitä, miten kauheaa ja halpaa siellä on.
3. On todennäköistä, että asuntojen ja siten ihmisten määrä aiheuttaa positiivisia ulkoisvaikutuksia. Ihmiset tykkää olla muiden ihmisten kanssa. Lisäksi palveluita tulee lisää ja palvelukirjo laajenee. Juuri tästä emeritusprof. Loikkanen puhui ansiokkaasti Hesarissa sunnuntaina, kuten viittasin. Myös julkiset palvelut todennäköisesti paranevat ja kustannukset alenevat asukastiheyden kasvun myötä.
On mielenkiintoista kuulla kommentaattorin mielipiteitä Jätkäsaaren mitoituksesta. Onko sinulla mielipide myös Applen uusista tuotteista, hedelmäaakkosista tai joistain hetki sitten tehdyistä yrityskaupoista? Olisitko valmis kieltämään esimerkiksi Applelta Ipadin myymisen, koska sinusta näppäimistö on oiva keksintö ja riittää nykyihmisen tarpeisiin?
Jos blogisti voi varmuudella sanoa, että Jätkäsaareen rakennetaan liian vähän, niin pitää voida osata esittää edes arvio siitä, kuinka paljon lisää asukkaita, neliöitä tai kerroksia Jätkäsaareen kannattaa ra-kentaa kaupungin omiin suunnitelmiin verrattuna.
Maksuhalukkuus ylittää rakennuskustannukset nykyisellä tehokkuudella. Ainakin uskomme siihen, aika näyttää. Parhaista asunnoista halutaan ehkä maksaa yli 10.000 e/m2. Keskimääräinen maksuha-lukkuus omatonttisesta asunnosta saattaa olla yli 6000 e/m2, mutta viimeisestä ja huonoimmasta asunnosta ei haluta maksaa lähellekään tuota.
Tarinan mukaan marginaalinen ajattelu aiheutti vallankumouksellisen muutoksen klassiseen taloustie-teeseen.
http://en.wikipedia.org/wiki/Marginal_utility
Pitää katsoa, kuinka paljon maksuhalukkuus on rajalla, tilanteessa, jossa Jätkäsaaressa asuu jo 17000 Helsinkiläistä ja siellä on 6000 työpaikkaa, ja rakennuksia nostetaan yksi kerros ylöspäin uutta alinta kerrosta varten. Tuossa tilanteessa maksuhalukkuus tuon alimman kerroksen asuntoihin on hyvin paljon alle 6000 e/m2, todennäköisesti alle 4000 e/m2. Lisäksi muiden asuntojen hinnat muuttuisivat, eikä suunta ole välttämättä ylöspäin.
Arvioni keskimääräisistä rakennuskustannuksista oli vähintään 4000 e/m2, mutta joku voi tietää pa-remmin.
Blogistin analyysi on hätäistä ja virheellistä, keskimääräiseen maksuhalukkuuteen perustuvaa. Mutta tärkeintä kai olikin raflaavuus. Sinänsä on oikein lähteä mitoituksessa liikkeelle myös asuntojen hin-noista muun ohella.
Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto ei ehkä tietoisesti ajattele marginaalisesti, mutta heillä on tietoa ja näkemystä. Yleiskaavaa laadittaessa on kai kuultu myös kaupunkitaloustieteilijöitä. En osaa nähdä Jätkäsaaren mitoitusta suunnitteluvirheenä.
Pyydän, älä kiusaa tomaattien aluetehokkuudella, hedelmäaakkosilla, Ipadilla tai yrityskaupoilla. En ole väittänyt niistä jotakin tietäväni. Kaupunkisuunnittelu ja asumisen talous kuuluvat omaan kompe-tenssiini. Siinä asiassa voin auttaa.
Kaikenlaiset riskit myös kasvavat, kun rakennusoikeus mitoitetaan yläkanttiin, mukaan lukien markki-nointiriski. On totta, että yritykset itse tietävät jotakin omista riskeistään. Helsingissä on tapaus parin vuoden takaa, jossa keskisuuri rakennusliike luopui edullisesta kantakaupungin rantatontista paraati-paikalla, kun kohde oli liian suuri.
Yritetään vielä (viimeisen kerran ajanpuutten vuoksi). Ei pidä tietää optimia. Tiedämme, että monopoli tuottaa liian vähän ja että yhteismaalla laidunnetaan liian paljon jne. Silti emme tiedä optimaalista tuotannon tai laiduntamisen määrää.
Vastaavasti asuntomarkkinoilla optimia eivät tiedä kaupunkisuunnittelijat eivätkä kaupunkitaloustieteilijät. Kukaan ei tiedä. Tiedämme vain, millaiset mekanismit johtavat hyvään lopputulokseen ja millaiset huonoon. Markkinat johtavat yleensä hyvää lopputulokseen ja suunnitelmataloudet lähes aina huonoon.
Hedelmäaakkoset eivät ole kiusantekoa vaan esimerkki. Karamellimarkkinat lienevät paljon yksinkertaisemmat kuin Helsingin asuntomarkkinat, mutta kenellekään ei tule mieleen, että alkaisi karamellimarkkinoiden suunnittelijaksi.
Kiitos keskustelusta. Tästä on tullut uusia ideoita uusien blogikirjoitusten pohjaksi, joissa on myös mahdollista avata niitä syvällisemmin. Asiaton ei nimittäin usko, että korkeuskammosta parannutaan noin vain.
Asuntomarkkinat eivät voi ikinä olla täysin vapaat ja täydellisesti toimivaa markkinataloutta, koska vaihtoehtoa olla asumatta missään ei ole. Ja hintaan vaikuttaa sijainti merkittävästi, joten samanhintaiset asunnot voidaan kokea toista huonommaksi – toisessa on ostettu sijaintia luopumalla muusta laadusta. Olisi karmeaa seutua jos Jätkäsaaren hinnat painettaisiin vaikka Kivikon tasolle moninkertaistamalla neliöt kunnes maksuhalukkaita ei enää löytyisi.
Sama ilmeisesti pätee mielestäsi ruoka- ja vaatemarkkinoihin, koska pitää syödä ja olla usein vaatteet päällä? Ja eikös vaatteilla olekin jo kaavat? Ei muuta kuin valtakunnallinen kaavoittaja housuillekin.