Parahin kaavoittaja, saanko esitellä: Ronald Coase
Helsingin Sanomien mukaan Espoon ja Lauttasaaren välissä olevan Koivusaaren rakennussuunnitelmat etenevät. Kaupunkisuunnitteluvirasto rauhoittelee maisemasta huolestuneita kansalaisia ja lupaa “kauttaaltaan matalaa rakennusrintamaa”. Asiaton on jo aiemmin hämmästellyt tätä korkeuskammoa ja kirjoitus sai aikaan myös raivokkaan keskustelun.
Mutta mennään itse kysymykseen. Ovatko Helsingin nykyiset asukkaat uhreja, joita pitää suojella korkeilta taloilta?
Periaatteessa ajatus on järkevä. Jos naapuriin tuleva tornitalo aiheuttaa haittaa nykyisille asukkaille, eikä rakennuttaja ota tätä huomioon, rakennetaan liian korkeita rakennuksia. Tämä havainto johtaa monen ajattelemaan, että julkisen sektorin eli kaavoittajan tulee puuttua peliin ja asettaa rakennuksille korkeusrajoitus. Ajatus siis on, että uudet asukkaat aiheuttavat nykyisille asukkaille haittaa, joka on jotenkin korjattava.
Näin ajateltiin pitkään myös taloustieteessä, kunnes paikalle saapui Ronald Coase.
Yksi Coasen oivalluksista oli kyseenalaistaa se, kuka oikein aiheuttaa ulkoisvaikutusten ja kenelle. Nykyisessä kaavoitusprosessissa uustuotannon vieressä asuvat mahdollisesti kärsivät haittaa heidän mielestään liian korkeasta rakentamisesta. Siksi kaavoittaja pyrkii ottamaan näiden ihmisten toiveet huomioon.
Asian voi kuitenkin nähdä myös niin, että nykyiset asukkaat aiheuttavat haittaa potentiaalisille uusille asukkaille, joiden asuntojen rakentaminen estetään. Coasen tavoite ei tietenkään ollut hakea syyllisiä, vaan päätyä yhteiskunnan kannalta mahdollisimman hyvään lopputulokseen.
Eikö kaavoittaja nimenomaan pyri samaan? Tuskin, ja useasta syystä. Ehkä tärkein syy on se, että kaavoittaja on helsinkiläisten äänestäjien agentti. Muualta muuttavilla uusilla asukkailla ei ole mahdollisuuksia vaikuttaa kaavapäätökseen. Ongelmaa pahentaa se, että kukaan ei oikein tiedä, ketkä jäävät ilman asuntoa, joten kansanliikkeen kokoaminen asian taakse on mahdotonta.
Siis "saaren itäreunaa rajaava rakennusrintama olisi kauttaaltaan suhteellisen matala".
Koko Koivusaari näyttää saaristolaisella tavalla urbaanilta (hyperlinkki ei toimi, mutta havainnekuva löytyy esim. Soininvaaran blogista)
Kaupunki haluaa siis Koivusaareen 5000 asukasta ja 4000 työpaikkaa per nykyinen maa-alue 12 hehtaaria ja merialue 46 ha. Taitaa mennä top 5 suomalaisten rakennettujen saarten joukkoon.
Hyvä kun saatiin Ronald Coase mukaan, jämäkkä lukupaketti.
Jätkäsaari on tiukan urbaani, Koivusaari vielä tiukempi. Teoreettisesti minua kiinnostaa kuitenkin kaikkein eniten noiden kahden alueen väliin jäävä esikaupunkimaisen väljä Lauttasaari. Miksi se ei kiinnosta talousteoreetikoita?
Lauttasaaren asukas- ja työpaikkatiheys on valovuosia alempana Koivusaareen suunniteltua.
Me ollaan enemmän käytännön ihmisiä. Lisäksi on syytä muistaa, että tämä on lehdistökatsaus. Lauttasaaresta ei tehdä edes juttuja. Täysin unohdettu kaupunginosa. Varmaan sinnekin kannattaa rakentaa, jos hinnat ylittävät reilusti rakennuskustannukset. Täysin uusille alueille on ehkä helpompi rakentaa, kun valittajia on vähemmän.
Löysimme muuten kaupunkisuunnittelulautakunnan asiakirjoista (http://bit.ly/13oU5L2) uuden korkeista taloista mielensäpahoittavan ryhmän. Nimittäin länsiväylää ajavat autoilijat! Mielestämme olisi parempi, jos nämä katsoisivat tietä, eivätkä merimaisemia.
Raikas näkökulma hieman nuukahtaneeseen Lauttasaaren kaupunginosaan. Lauttasaari olisi Ronald Coaselle ihannetapaus. Koivusaari on huono esimerkki: siellä kaupunki on paitsi kaavoittaja, myös maanomistaja, joka pääsee hyötymään rakennusoikeudesta. Tulevien kaupunkilaisten ostovoiman kautta nämä tulevat automaattisesti huomioiduksi.
Koivusaaren kaavamuistutuksissa oli se huvittava piirre, että niiden asiallinen sisältö on, ettei kyseistä kaupunginosaa tule lainkaan rakentaa. Kaupunki otti kaavamuistutukset huomioon lisäämällä rakennusoikeutta.