Asiaton lehdistökatsaus
Asiaton lehdistökatsaus

Vielä kerran kohtuuhintaisesta asumisesta, rautalankaa ja itkua vääntäen, haukotusta tukahduttaen

Asiattoman toimitus on toistuvasti joutunut keskustelemaan kohtuuhintaisen asumisen kustannuksista. Uskollisimmat lukijoistamme ovat saattaneet havaita tämän.

Kohtuuhintainen asuminen tarkoittaa sitä, että kaupunki vuokraa omistamiaan asuntoja markkinavuokraa alhaisemmalla vuokralla (unohdetaan hitas tällä kertaa). Kohtuuhintaisesta vuokraustoiminnasta tulee kunnalle kustannuksia. Kustannus on meistä helpoin hahmottaa saamatta jäävänä vuokratulona. Kaupunki voisi vuokrata asunnot markkinahintaan alennetun vuokran asemesta ja käyttää erotuksen muuhun toimintaan, vaikka päiväkoteihin tai kouluihin (tai herra paratkoon, verojen alentamiseen).

Nämä saamatta jäävät asiat ovat kohtuuhintaisen asumisen kustannus.

Yleisemmin sanottuna taloudellisessa ajattelussa kustannuksella tarkoitetaan aina vaihtoehtoiskustannusta. Kun niukkoja voimavaroja käytetään jonkin hyvän asian hankkimiseen tai tekemiseen, toisia hyviä asioita jää saamatta tai tekemättä. Näitä saamatta jääviä hyviä asioita kutsutaan vaihtoehtoiskustannukseksi tai lyhyemmin kustannukseksi. Pitäisi olla aika selvää, että poliittinen päätöksenteko, kuten yksityinenkin, on juuri valintojen tekemistä eri hyvien asioiden välillä tilanteessa jossa kaikkea ei voi saada.

Yhtä selvää pitäisi olla, että vaihtoehtoiskustannukset eivät aina näy tilikirjassa. Töihin menon vaihtoehtoiskustannus on vapaa-aika, esimerkiksi kävely rakkaan kanssa rannalla. Mutta tilinauhassa ei lue miinuspuolella menetettyä rantakävelyä. Kustannus on silti mitä todellisin.

Asiattoman toimitus on aidosti hämmästellyt sitä, miten vaikeaksi ymmärtää asia on osoittautunut. Toimitus on kohdannut esimerkiksi väitteitä, että kohtuuhintaisen asuntotuotannon kustannukset ovat pelkästään ”teoreettisia”, koska ne eivät näy kaupungin tilinpidossa. Mutta tämä ei tee niistä teoreettisia yhtään sen enempää kuin kävelemättä jäänyt rantakävely on teoreettinen.

Ymmärtämättömyys on saanut toimituksen tulisimmat jäsenet jopa aavistukseen kiihtymään.

Kiihtymyksen laannuttua olemme kuitenkin päätyneet toimituksessa siihen, että asiasta on syytä kirjoittaa vielä kerran mahdollisimman huolellisesti. Voi hyvin olla, että viisaankin lukijan on vaikea havaita, kuka oikein maksaa saamatta jääneet vuokratulot. Tämä kirjoitus on yritys vastata kysymykseen.

Ennen kuin jatkamme, vaadimme lukijaa sitoutumaan tiettyyn periaatteeseen.

Periaate on se, että jos kahdella politiikkavaihtoehdolla on täsmälleen samat vaikutukset, ne ovat itse asiassa samoja. Jos politiikka A johtaa kaikkien sen vaikutuspiirissä olevien ihmisten kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen kuin vaihtoehtoinen politiikka B, ei ole järkeä tehdä eroa näiden kahden politiikan välillä.

Valotetaan asiaa esimerkin avulla. Tarjolla on kaksi verotusmallia. Niissä on teknisiä ja lainopillisia eroja. Voi esimerkiksi olla, että mallissa A veron tilittää myyjä ja mallissa B ostaja.

Veromallin A ollessa käytössä tietyn tavaran myyjä saa ostajalta hinnan 120 euroa, ja tilittää tästä veroa 20 euroa.

Mallin B ollessa käytössä ostaja puolestaan maksaa 100 euroa myyjälle ja 20 euroa verottajalle.

Molemmissa tapauksissa myyjä saa 100 euroa, ostaja maksaa 120 ja verottaja saa 20 euroa. Kaikkien veron piirissä olevien ihmisten kannalta on täsmälleen yhdentekevää, kumpi veromalleista on käytössä. Niinpä on taloudellisen analyysin näkökulmasta järkevää samaistaa nämä kaksi veromallia. Veromalli A ja B ovat vain kaksi eri tapaa toteuttaa vaikutuksiltaan täsmälleen samanlainen verotus.

Vähän kuin esimerkiksi eri tavat aakkostaa koepaperit tai lomakkeet vastaajan nimen mukaan ovat kaikki eri tapoja saavuttaa täsmälleen sama lopputulos.

Vaadimme lukijaa sitoutumaan tähän periaatteeseen: Jos tarkastellaan kahta tai useampaa politiikkavaihtoehtoa tai -mallia, jotka johtavat kaikkien kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen, ne pitää samaistaa. Kaikki johtopäätökset, jotka pätevät yhdelle vaihtoehdoista, pätevät välttämättä myös toiselle.

Kehotamme lukijaa, joka ei ole valmis sitoutumaan tähän periaatteeseen lopettamaan lukemisen jo tässä vaiheessa.

HYVÄ LUKIJA, OLETKO SITOUTUNUT?

Mukavaa, kiitos sitoutumisesta järkevän analyysin periaatteisiin.

Nyt kun olet sitoutunut, kerromme sinulle neljä tarinaa.

Asiattomalan metropolissa on kahdenlaisia ihmisiä, köyhiä ja rikkaita. Kumpiakin on täsmälleen yhtä monta. Rikkaat maksavat Asiattomalassa kaikki verot, köyhät eivät maksa veroja. Asiattomalan perusmenot ovat 8 000 euroa vuodessa per rikas asiattomalalainen. Sen verran jokaisen rikkaan täytyy maksaa veroja. Onneksi rikkaat tienaavat 50 000 euroa vuodessa.

Köyhät tienaavat vain 10 000 vuodessa. Tämä on epämukavaa, koska vuokrataso on 5 000 euroa vuodessa. Asiattomalassa pohditaan, kuinka köyhien asiattomalaisten asumista voitaisiin tukea. Kerrotaan tästä siis neljä vaihtoehtoista tarinaa.

Tarina 1. Kaksi virkamiestä.

Rikkaat asiattomalalaiset rakentavat köyhille asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Jokainen rikas omistaa yhden asunnon, ja jokaisessa on yksi köyhä vuokralla. Talon rakentaminen maksaa jotakin, summalla ei ole väliä. Rikkaat ottavat rakennuskustannuksia varten valuuttalainan. Lainanhoitomenot ovat 3 000 euroa vuodessa. Vuokrataso on mainittu 5 000 euroa. Jos mitään ei tehdä, sen verran kukin köyhä asiattomalalainen joutuu maksamaan vuokraa. Vuokraemäntä tai -isäntä tulee käymään asunnossa kerran vuodessa, ja vuokrarahat vaihtavat omistajaa.

Sitten Asiattomalan valtuusto päättää alkaa tukea asukkaita seuraavalla tavalla. Vuokranmaksun aikaan, juuri kun un vuokralainen on ojentanut rahat vuokranantajalle, huoneistoon saapuu täysin yllättäen kaksi virkamiestä. Ensimmäinen virkamies huudahtaa: ”Verotan sinua, oi vuokranantaja!” ja ottaa vuokranantajalta 2 000 euroa. Hän ojentaa summan toiselle virkamiehelle, joka puolestaan kiljaisee: ”Tuen sinua, oi vuokralainen!” ja antaa rahat vuokralaiselle.

Epäluuloisinkin lukija on varmaankin valmis toteamaan, että tässä on kysymys tulonsiirrosta vuokranantajalta vuokralaiselle. Rahaa hyvin konkreettisesti, eikä lainkaan teoreettisesti, otetaan yhdeltä kuntalaiselta ja annetaan toiselle kuntalaiselle.

Tarina 2. Perinteinen verotus

Kaikki toimii kuin tarinassa 1, mutta ilman paikalle pelmahtavia virkailijoita. Vuokranantaja ja vuokralainen toteuttavat vuokranmaksun ilman väliintuloa. Vuokralainen maksaa 5 000 euron vuokran vuokranantajalle ja sitten vuokranantaja lähtee kotiin. Verovirkailija ei väijy vuokranantajaa edes kotimatkalla.

Sen sijaan vuoden lopussa kaikki vuokra-asunnon omistajat joutuvat tilittämään kaupungille ylimääräistä vuokra-asuntoveroa 2 000 euroa. Kaikki köyhät vuokra-asujat saavat vastaavasti vuoden lopussa 2 000 euroa asumistukea.

Epäluuloisinkin lukija on varmaan valmis toteamaan, että tässä ainakin on kysymys tulonsiirrosta vuokranantajalta vuokralaiselle. Näinhän todellinen kuntavero suurin piirtein toimii.

Tarina 3. Talo takavarikkoon

Rikkaat asiattomalalaiset rakentavat köyhille asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Jokainen rikas omistaa yhden asunnon, ja jokaisessa on yksi köyhä vuokralla. Talon rakentaminen maksaa jotakin, tarkalla summalla ei ole väliä. Rikkaat ottavat rakennuskustannuksia varten valuuttalainan.  Lainanhoitomenot ovat 3 000 euroa vuodessa. Vuokrataso on mainittu 5 000 euroa. Jos mitään ei tehdä, sen verran kukin köyhä asiattomalalainen joutuu maksamaan vuokraa.

Sitten Asiattomalan valtuusto päättää siirtymisestä kohtuuhintaiseen asumiseen. Toteutus on radikaali. Kaupunki pakkolunastaa vuokratalon rikkailta asiattomalaisilta. Mutta kaupunki ei tee sitä täysin ilman korvausta. Kaupunki lupaa maksaa korvauksena summan, joka vastaa vuosittaista 3 000 euron maksua per asunto. Näin lainanhoitokulut korvataan rikkaille.

Kaupunki vuokraa talon köyhille asiattomalaisille huomattavasti viittä tonnia kohtuullisempaan 3 000 euron ”omakustannushintaan”.

Tarina 4. Kaupungin oma tuotanto

Kaupunki rakentaa verorahoilla köyhille kohtuuhintaisen asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Talon rakentaminen maksaa saman verran kuin aiemmin, sitä varten kunta ottaa valuuttalainan. Lainaehdot ovat samat kuin rikkailla talonrakentajilla. Hoitomenot ovat 3 000 vuodessa.

Kaupunki vuokraa rakentamansa talon köyhille asiattomalaisille huomattavasti viittä tonnia kohtuullisempaan 3 000 euron ”omakustannushintaan”.

Miten ihmisille käy ?

Nyt kun kaikki neljä tarinaa on kerrottu, voimme pohtia rikkaiden ja köyhien asiatonlandialaisten tilannetta kussakin.

Tarina 1

Tarinassa 1 asiat ovat selkeitä. Jokaisen rikkaan palkka on 50 000 euroa vuodessa. Tämän lisäksi rikas saa vuokratuloa 5 000 euroa. Menopuoli on yhtä selvä. Vuokranmaksun yhteydessä jokaiselta rikkaalta verotetaan 2 000 euroa vuodessa. Lisäksi on lainanhoitomeno 3 000 ja muut menot kattava kunnallisvero 8 000 euroa.

Toisin sanoen rikkaalle jää käteen 50 000 + 5 000 – 2 000 – 3 000 – 8 000 = 42 000.

Köyhä asiattomalainen saa palkkaa 10 000 euroa, maksaa vuokraa 5 000 euroa ja saa vuokranmaksun yhteydessä maksettavaa vuokratukea 2 000.

Köyhälle jää siis käteen vuokran jälkeen 10 000 – 5 000 + 2 000 = 7 000.

Lukija varmaankin havaitsee, että tulos on sekä rikkaiden että köyhien osalta täsmälleen sama kuin jos kunta pakottaisi vuokratasoksi ”omakustannustason” 3 000.

Verotuksen vaikutus on myös aika yksinkertainen, koska oletimme etteivät verotus ja asumistuki vaikuta hintoihin. Ilman asumistuen rahoittamiseen liittyvää lisäveroa rikkaat saisivat käteen 50 000 + 5 000 – 3 000 – 8000 = 44 000 euroa.

Köyhille puolestaan jäisi vuokran jälkeen 10 000 – 5 000 = 5 000 euroa.

Jokaiselta rikkaalta siis otetaan 2 000 ja annetaan se köyhälle.

Jos asiaa ajattelee kuntatalouden kannalta, niin kunta kerää veroja 10 000 euroa vuodessa jokaiselta rikkaalta. Tästä 8 000 menee muihin menoihin ja 2 000 erikoisella tavalla jaettuun asumistukeen. Kaikki nämä asiat näkyvät kaupungin tilinpidossa oikeissa sarakkeissa ja oikeilla riveillä.

Tarina 2

Lukija havaitsee varmaankin, heti että kaikkien ihmisten kannalta on aivan sama, peritäänkö vero tavanoimaiseen tapaan vai tekevätkö sen tupaan tunkeutuvat virkamiehet.

Myös tässä kunta verottaa 10 000 ja käyttää siitä 8 000 muuhun ja 2 000 asumistukeen.

Tarina 3

Tarinassa 3 asiat ovat myös aika selkeitä. Rikkaan palkka on 50 000, tämän lisäksi tulee kaupungin pakkolunastuskorvaus 3 000, menopuolella on edelleen lainanhoitomeno 3 000. Kunnallisverokin on sama 8 000 kuin aiemmin. Kunta saa kylläkin vuokratuloja 3 000 vuodessa, mutta ne menevät pakkolunastuskorvauksen maksuun, joten maksettavaksi jää edelleen 8 000 jokaista rikasta kohti.

Toisin sanoen rikkaalle jää käteen 50 000 + 3 000 – 3 000 – 8000 = 42 000.

Köyhä saa palkkaa 10 000 euroa ja maksaa vuokraa 3 000 euroa.

Köyhälle jää siis käteen 7 000 euroa.

Tarina 4

Tarina 4 on kenties mielenkiintoisin. Siinä rikkaat eivät rakenna taloa, vaan kunta rakentaa sen. Rikas saa palkkaa 50 000 euroa ja siinä kaikki. Menopuolella on vain kunnallisvero. Mutta kunnallisverolla pitää nyt kattaa paitsi perusmenot 8 000 myös lainanhoitokulut 3 000 vuodessa, kaikki siis rikasta veronmaksajaa kohti. Toisaalta kunta saa vuokratuloja 3 000 euroa per köyhä, eli lainanottokulut peittyvät. (Tämä on muuten yksi argumentti, joka on esitetty sen puolesta, ettei kohtuuhintainen asuntotuotanto muka maksa mitään.)

Vero on siis yhteensä 8 000 + 3 000 – 3 000 = 8 000.

Rikkaalle jää käteen 50 000 – 8 000 = 42 000.

Köyhälle tilanne on täsmälleen sama kuin tarinassa 2, eli käteen jää 7 000.

Kaikissa neljässä tarinassa Asiattomalan kaupungin asuntopolitiikka johtaa kaikkien asukkaiden kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen.

Ainoastaan kunnan kirjanpito näyttää erilaiselta. Tarinassa 4 kuntalaiset maksavat kyllä kohtuuhintaisen asumisen kustannukset, mutta sepä ei näykään kunnan kirjanpidossa. Tämä mahdollistaa asiattomalalaispoliitikkojen joukossa suositut väitteet kohtuuhintaisen asumisen ilmaisuudesta. Mutta se ei tee väitteistä totta.

Kustannukset sen paremmin kuin niistä seuraava verorasitus eivät häviä minnekään vain koska ne häviävät kunnan tilikirjasta.

Johtopäätös

Nyt on aika muistuttaa sinua, rakas lukija, tekemästäsi sitoumuksesta. Koska olet lukenut juttua tähän saakka, olet sitoutunut samaistamaan sellaiset politiikkavaihtoehdot, jotka johtavat täsmälleen samaan lopputulokseen. Ja näin on jokaisessa kolmessa tarinassa. Kussakin tarinassa kaikkien asiatonlandialaisten asema on täsmälleen sama.

Jos siis olet sitä mieltä, että tarinoissa 1 ja / tai 2 verotettiin rikkailta 2 000 euroa ja annettiin köyhille, olet sitoutunut olemaan sitä mieltä, että näin tapahtuu myös tarinassa 3 ja erityisesti tarinassa 4. Jos uskot, että tarinoissa 1 ja / tai 2 tulonsiirto oli täysin kouriintuntuva eikä lainkaan teoreettinen, olet sitoutunut olemaan samaa mieltä myös tarinasta 3 ja erityisesti tarinasta 4.

Sitoumuksesi pakottaa sinut yhtymään myös seuraaviin johtopäätöksiin. Kohtuuhintaiseen asumiseen liittyvät kustannukset eivät ole teoreettisia. Ne ovat aivan konkreettisia kustannuksia, jotka joku maksaa. Kohtuuhintainen asuminen on ihan yhtä konkreettinen tulonsiirto kuin varallisuuden ottaminen yhdeltä henkilöltä ja antaminen toiselle. Se on varallisuuden ottamista yhdeltä ja antamista toiselle.

Kustannukset ja tulonsiirto eivät lakkaa olemasta, vaikka ne piilotettaisiin kunnan omaan tuotantoon.

Tarinat osoittavat, että kaupungin vuokra-asuntotuotannosta on ihan konkreettisia kustannuksia. Kaikissa tarinoissa kustannukset maksavat Asiattomalan rikkaat veronmaksajat. Maksaminen tapahtuu ensimmäisessä, toisessa ja kolmannessa tarinassa suoraan ottamalla rahat tai talo rikkailta ja antamalla ne köyhille. Maksaminen on kolmannessa tarinassa vähän epäsuorempaa.

Mutta mekanismi ei ole erityisen monimutkainen. Rakentaakseen vuokratalon kunta joutuu verottamaan talon rakennuskustannukset kuntalaisilta. Mutta tämä tarkoittaa, etteivät kuntalaiset voi sijoittaa tätä summaa markkinaehtoiseen rakentamiseen, vaan tulo jää heiltä saamatta. Kunta siis aivan riittävän konkreettisesti verottaa kohtuuhintaiseen asumiseen käytetyn varallisuuden kaupunkilaisilta.

Kunnianhimoinen tarinankertoja voi yrittää kertoa tarinaa numeroa 4 myös niin, että kunta sitoutuu omakustannushinnoitteluun saadakseen valtiolta lainan. Tarinasta tulee monimutkaisempi, mutta ei olennaisesti toisenlainen. Mikään muukaan lakipykälä tai järjestelmän yksityiskohta ei myöskään tarjoa  vasta-argumentteja. Pykälänviilaajat älkööt siis vaivautuko.

Aivan sama logiikka pätee myös Helsingissä. Sillä erolla tosin, että täällä aika köyhätkin maksavat veroja, joten he pääsevät myös osallistumaan kohtuuhintaisen asumisen kustannuksiin. Kohtuuhintainen asuminen vaikuttaa myös hintoihin, toisin kuin yksinkertaisissa tarinoissamme.

Voidaanko asiasta jankuttaminen siis lopettaa? Älyttömän väittelyn sijasta olisi aika aloittaa fiksuun ajatteluun perustuva keskustelu siitä mikä on oikeasti tärkeää. Jos se pääsi unohtumaan, niin tärkeää on keksiä paras tapa saada pienituloisille helsinkiläisille asuntoja.

Kommentit (11)

  1. Putte Wilhelmsson

    Saman ongelman toinen puoli on siinä, että Pursiainen esiintyy asuntopoliittisena asiantuntijana tekemättä mitään sellaista työtä, jota valtuustoissa istuvat asiantuntijoilta odottavat. Eikä hän ole tässä yksin.

    Toistaiseksi kaikki somessa kinaan osallistuneet taloustutkija ovat tyytyneet lupaamaan Helsingin kaupungille, että saat sen mistä luovut ja että menot muuttuvat saataviksi. Kukaan ei ole tarjonnut analyysia lainsäädäntötarpeesta, muutoksen hallinnollisista kustannuksista, markkinavaikutuksesta tai markkinaehtoisesti toimivan Hekan oy:n tuotto-odotuksista.

    Ihan normaalilla piensijoittajan kokemuksella en ainakaan osaa pitää Eerolan ja Saarimaan laskemaa vaihtoehtoiskustannusta (markkinavuokran ja Hekan perimien alempien neliövuokrien erotus) tismalleen samana kuin osakkeenomistajalle kuuluva raha, vaikka tutkijat juuri näin laskennallisesti ajattelevat. Ok, kaupunki saisi tulosta tekevästä osakeyhtiöstä myös verotuloja, kun taas tavallinen osakkeenomistaja myös maksaa niitä. Mutta silti: mikä toimivan ja vastuullisen johdon käsissä oleva osakeyhtiö käyttää vapaa pääomansa siten kuin tutkijoiden malli olettaa?

    Vaihtoehtoiskustannukseen nojaavassa ajatusmallissa on siis heti kaksi vikaa: sen perusteeksi laskettu rahasumma, oli se sitten kohtuuhintaisen asumisen teoreettinen kustannus tai markkinaehtoisen asuntosijoittamisen teoreettinen tuotto omistajalle, on reaalimaailmaan nähden sekä liian tarkka että yksinkertaisesti väärä.

    Tutkijoiden kovin teoreettisen ajatustavan ihmettelemistä voisi jatkaa pitkäänkin, mutta oikaistaan viimeiseen kysymykseen: jos kaupungin on tarkoitus toimia voittoa tavoittelevana sijoittajana, joka siten käyttää markkinoilta saamansa tuoton vaikka käteisenä maksettavaan asumistukeen, päiväkoteihin tai uuden pormestarin viraston edustuskuluihin, miksi asuntopolitiikan ja asumisen tukimuotojen ”vaihtoehtoiskustannus” pitäisi laskea Hekan kohtuuhintaisen asuntotuotannon ja asuntosijoittaja-Hekan välillä?

    Jos nyt pelkkiä pääkaupunkiseudun bruttovuokratuottoja katsoo, niin ne ovat jossain valtion kymmenvuotisen joukkovelkakirjalainan korkojen tasolla. Tämä on hiukan senkin taustalla, miksi Helsingissä niin poikkeuksellisen iso osa vuokra-asunnoista on kaupungin omistamia: paremman tuoton suhteessa sidottuun pääomaan saa jostain muualta, mukaan lukien vuokra-asunnot muissa kaupungeissa.

Kommentoi »

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *